湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月13日訊 “開(kāi)發(fā)商如果延期交房，我是否也可以延期交付尾款？如果這樣，我需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？我還能追求對(duì)方延期交房的違約責(zé)任嗎？”3月11日，購(gòu)房者萬(wàn)先生攤上了件煩心事，一時(shí)下不了決定。
原來(lái)，萬(wàn)先生所購(gòu)買(mǎi)的房屋原定2015年3月15日交房，他和開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同中約定：萬(wàn)先生在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日，將尾款交齊，如果萬(wàn)先生未按期交付清結(jié)算款，每天按房?jī)r(jià)之0.1%向開(kāi)發(fā)商交付違約金；開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2015年3月15日將房屋正式交付給萬(wàn)先生使用，如因開(kāi)發(fā)商原因延期交房使用，每天按房?jī)r(jià)之0.1%向萬(wàn)先生支付違約金。
前不久，萬(wàn)先生順路去了樓盤(pán)施工現(xiàn)場(chǎng)，看到房屋還在建設(shè)，十分肯定開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期交房，為避免損失以及正好當(dāng)前資金不夠?qū)捲＃谑莿?dòng)起了延期支付購(gòu)房尾款的想法。
萬(wàn)先生的小心思，其實(shí)屬于運(yùn)用《合同法》中的“先履行抗辯權(quán)”。按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照雙方的約定全面履行各自的義務(wù)，如果合同一方義務(wù)的履行以另一方義務(wù)的履行為前提，即有先后關(guān)系的，若負(fù)有先履行義務(wù)的一方不履行義務(wù)，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務(wù)，直至先履行義務(wù)的一方履行了自己的義務(wù)。
根據(jù)你與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)看，你們雙方在交房與付尾款上互相負(fù)有義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在2015年3月15日將房屋交付給你，而你的義務(wù)則是在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日將尾款交清。因此你與開(kāi)發(fā)商之間的義務(wù)有先后履行順序，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先履行交房義務(wù)；在開(kāi)發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付房屋尾款是有法律依據(jù)的。
但需要注意的是：“先履行抗辯權(quán)”只是延遲你的付款責(zé)任，在開(kāi)發(fā)商將房屋實(shí)際交付后，你仍應(yīng)履行付款義務(wù)，不然也將構(gòu)成違約。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不能再約定時(shí)間交房，自然會(huì)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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《合同法》第68條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。
當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
