現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根本不是以供求關(guān)系為主導(dǎo)的市場，購房者作為需求方對房地產(chǎn)市場定價沒有任何話語權(quán)，如果不打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，土地和住房供應(yīng)再多也無濟(jì)于事，房價照樣會高高在上。所以，拿供求關(guān)系說事，只是開發(fā)商站在自身利益角度為高房價粉飾和尋找根據(jù)而已。
只要政府有決心，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和調(diào)控的高壓態(tài)勢，使房價回落到合理水平是可以做到的。
從“國十一條”、“新國十條”，到9月29日的“組合拳”；從二套房首付比例不得低于50%，到首套房貸提升到30%；從房價過高地區(qū)停發(fā)第三套及以上住房貸款到推行至全國，再到新近頒布的第二套房公積金首付政策，2010年以來，中央連續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時，還提出建立問責(zé)機(jī)制、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地融資監(jiān)管、加快發(fā)展公租房、加快房產(chǎn)稅改革以及批量“限購令”等配套措施。本輪調(diào)控政策的涉及面之廣、程度之嚴(yán)厲超過了以往任何一次。那么，在諸多政策之下，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果如何呢？本報專家組成員、銀河證券高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍對記者坦言，要使房地產(chǎn)價格真正降下來，達(dá)到調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，還需要保持政策的連續(xù)性。
針對11月4日四部門叫停第三套房公積金貸款及第二套房首付不低于50%的舉動，苑德軍稱，“這反映了政策的連續(xù)性，主要目的還是打擊投機(jī)性購房”。此前，按照2010年9月29日國務(wù)院規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇稱：“此次公積金貸款的調(diào)整，與10月19日央行宣布加息后的次日，住建部對住房公積金貸款利率上調(diào)的道理是一樣的。商業(yè)貸款對第二套房的首付比例已經(jīng)調(diào)整，公積金貸款隨之變動是自然的�！�
自4月份“新國十條”出臺以來，在調(diào)控政策的初期，一線城市的房價上漲有所緩解，對遏制高房價起到了一定作用，顯示了調(diào)控效果，但是8月份以來，全國樓市成交量迅速上揚(yáng)，各地都出現(xiàn)排隊“搶房”現(xiàn)象，步入9月份之后，在“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的作用下，樓市出現(xiàn)熱銷的局面，銷售面積迅速攀升，房價漲幅自4月份開始逐步放緩后，出現(xiàn)上漲的勢頭，9月份環(huán)比漲幅有所抬頭，民眾情緒陷入恐慌和迷茫。直至9月29日祭出調(diào)控“組合拳”和之后的央行加息，才將房價漲勢復(fù)燃的苗頭打壓下去。
對此，央行《2010年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》數(shù)據(jù)表明：前三季度，全國商品房銷售面積6.3億平方米，同比增長8.2%，增幅比上半年回落7.2個百分點，比上年全年水平回落33.9個百分點。前三季度，商品房銷售額3.2萬億元，同比增長15.9%，增幅比上半年回落9.5個百分點，比上年全年水平回落59.6個百分點。分月看，7月、8月兩個月當(dāng)月銷售同比下降，9月份當(dāng)月銷售同比增長。房地產(chǎn)價格在9月份確實出現(xiàn)了環(huán)比上漲。2010年9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%，較8月份擴(kuò)大0.5個百分點。
“9月份房地產(chǎn)市場價格確實出現(xiàn)上漲，但是應(yīng)該看到同比漲幅較4月份縮小3.7個百分點。如果不是‘新國十條’和9月29日的政策出臺，房價上漲的勢頭很難得到有效遏制�！惫镉抡f。
郭田勇進(jìn)一步向記者指出，“銷售面積與銷售額的上漲，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控雖有成果，但還不能說取得成功，市場剛性需求仍然旺盛。這與資產(chǎn)價格上漲、通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)、居民存款的負(fù)利率等多重因素有關(guān)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，除了力度之外，還應(yīng)廣開門路，提供渠道，引導(dǎo)資金特別是民間資金的合理分流。”
住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要責(zé)任。民眾對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，有著很高期盼。但現(xiàn)實與期待之間，調(diào)控效果與調(diào)控目標(biāo)之間尚有差距。未來房價走勢如何，牽動著民眾的視線。
對此，苑德軍向本報記者指出，未來房價上漲的幅度，取決于中央政府特別是地方政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。他稱：“供求關(guān)系根本不是導(dǎo)致高房價的主因，很多開發(fā)商把房價上漲歸咎于房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，這是沒有道理的�！�
苑德軍用近日的一則報道佐證了他的觀點。根據(jù)有關(guān)媒體報道，從2000年至2009年，全國房地產(chǎn)企業(yè)10年間閑置土地達(dá)到近12億平方米，折換成建筑面積以人均30平方米的居住空間計算，這10年閑置的土地面積足夠1.2億人居住。
苑德軍指出，“12億平方米”這個數(shù)據(jù)說明政府土地供應(yīng)量非常充足，并不是像任志強(qiáng)等房地產(chǎn)開發(fā)商們所言的土地供應(yīng)不足�，F(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根本不是以供求關(guān)系為主導(dǎo)的市場，購房者作為需求方對房地產(chǎn)市場定價沒有任何話語權(quán)，如果不打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，土地和住房供應(yīng)再多也無濟(jì)于事，房價照樣會高高在上。所以，拿供求關(guān)系說事，只是開發(fā)商站在自身利益角度為高房價粉飾和尋找根據(jù)而已。
對于房價調(diào)控的效果與民眾期待之間的距離，苑德軍直言，當(dāng)前房價問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，它還是政治問題，直接關(guān)系到民眾現(xiàn)實利益和政府公信力，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。只要政府有決心，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和調(diào)控的高壓態(tài)勢，使房價回落到合理水平是可以做到的.
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