湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月22日訊 完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，是老百姓安居宜居的重要基礎(chǔ)。近年來，湘潭房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，促生了大量的住宅小區(qū)，再加上以前的老舊小區(qū)，物業(yè)管理成為一個新的課題，也成為民眾關(guān)注的焦點和熱點。湘潭物管行業(yè)的現(xiàn)狀如何？面臨的問題要如何解決？未來的發(fā)展又有什么規(guī)劃？本周記者調(diào)查，我們來關(guān)注湘潭的物業(yè)管理。
10號下午，雨湖區(qū)窯灣街道幸福家園小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人又登門催繳物業(yè)費了，因為業(yè)主不在家，再次碰壁而回。對于拖欠物業(yè)費，這位負(fù)責(zé)人是既無奈又憤怒。
幸福家園小區(qū)面積不大，只有百多戶居民。銀通物業(yè)于2011年進(jìn)駐，至今也只有4年的時間。但由于部分業(yè)主拒交物業(yè)費，再加上收費偏低，只有6毛錢一平米，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)，無法維持經(jīng)營。在小區(qū)入口和樓棟口處，物業(yè)公司于今年9月27號發(fā)布的通告顯示，公司將于12月30號撤出。
物業(yè)決定撤出，小區(qū)業(yè)主又是什么態(tài)度呢？記者注意到，即便撤出在即，物業(yè)也沒有撂擔(dān)子，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生依然整潔有序。對此，部分業(yè)主代表也是看在眼里，并出言挽留，甚至提出了適當(dāng)提高物業(yè)費的條件。
目前，關(guān)于物業(yè)撤走后如何管理的問題，轄區(qū)街道和社區(qū)已經(jīng)介入，并準(zhǔn)備接受社會事務(wù)的移交，小區(qū)業(yè)主委員會也成立在即，但顯然，居民的日常生活或多或少受到了影響。而位于岳塘區(qū)社建村街道的板塘舊改項目銘揚世家小區(qū)，在今年9月，只做了8個月的第二任物業(yè)撤出，卻遺留下不少問題。除了環(huán)境衛(wèi)生較差，電梯毛病不斷成了業(yè)主最鬧心的問題。
小區(qū)3單元的右邊這部電梯，因為嚴(yán)重故障問題，已經(jīng)停止使用。另一個電梯也是時好時壞，給業(yè)主生活帶來不便。對此，社建村街道相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，銘揚世家小區(qū)是商住一體，人員復(fù)雜，再加上平日疏于維護(hù)，電梯問題突出。目前，街道已經(jīng)和開發(fā)商、電梯廠家以及新成立的業(yè)主委員會積極協(xié)商，打算動用維修基金解決問題。而按照規(guī)定，動用維修基金需要三分之二以上的業(yè)主同意才可以，電梯問題最終解決還需時日。
雨湖區(qū)窯灣街道幸福家園小區(qū)和岳塘區(qū)板塘舊改項目銘揚世家小區(qū)所表現(xiàn)出的諸多問題，只是湘潭物業(yè)管理現(xiàn)狀的一個縮影，在湘潭，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，再加上以前業(yè)已存在的大量老舊小區(qū)，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個新的課題，挑戰(zhàn)著民眾、政府及相關(guān)部門的心態(tài)和決策能力。
目前，我市物業(yè)管理暴露的問題主要有小區(qū)治安管理、秩序維護(hù)不到位、公共設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)不正常、物業(yè)服務(wù)收費矛盾多以及老舊無物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等。在今年9月10日，本臺播出的“整改在進(jìn)行”電視問政節(jié)目，也曝光了部分小區(qū)物業(yè)管理混亂的問題。問政結(jié)束后，市房產(chǎn)局立即組織人員調(diào)研住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，并開展專項整治行動。目前，這些小區(qū)物管成效如何，調(diào)查記者對此進(jìn)行了回訪。
這是今年9月10號，電視問政節(jié)目記者在富都花園小區(qū)拍攝的畫面。物業(yè)公司因為收不上物業(yè)管理費而撤離，小區(qū)內(nèi)垃圾無人清理、污水橫流，居民生活極為不便。因業(yè)主之間的矛盾難以調(diào)和，業(yè)主委員會也是幾易其主，物業(yè)管理幾近癱瘓。
3個月后的12月10號上午，記者再次來到富都花園小區(qū)，這里已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。小區(qū)環(huán)境得到改觀，門口傳達(dá)室裝上了電子監(jiān)控，工人正在疏通下水，井蓋換了新的，圍墻一線種上了樹木，道路也被翻修。
富都花園小區(qū)建于1995年，至今已有3任物業(yè)公司撤離，后交由社區(qū)托管，遺留下來不少問題。在市房產(chǎn)部門以及岳塘區(qū)、寶塔街道等介入后，一些難點問題得到有效解決。目前來說，還存在的突出問題是物業(yè)費收取難，至今還有一百多戶業(yè)主沒有繳齊。對此，業(yè)主委員會也正在積極協(xié)調(diào)之中。
通過市房產(chǎn)局的重點督辦，電視問政曝光的眾一國際、通苑佳園小區(qū)的物業(yè)管理也得以恢復(fù)正常。而對眾一國際原來的湘南物業(yè)公司因不履職，市房產(chǎn)局已經(jīng)經(jīng)過調(diào)查進(jìn)行問責(zé)。這一機制也將在今后延續(xù)下去。
為了加強管理，建立長效機制。從10月份開始，市城區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組已經(jīng)開展了專項整治工作。目前全面排查工作已經(jīng)基本完成，對存在的問題進(jìn)行了分類匯總。馬上將開始分類交辦，明確具體責(zé)任單位限時辦結(jié)、集中整改，然后逐一復(fù)查鞏固。
其實對于物業(yè)管理工作，湘潭一直在探索中前行。2012年10月8號，市人民政府第88次常務(wù)會就通過了《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，明確構(gòu)建市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的三級物業(yè)管理體制，打造“屬地管理、條塊結(jié)合、部門聯(lián)動、分級負(fù)責(zé)”的大物管格局。那么，這種體制運轉(zhuǎn)如何？又有那些經(jīng)驗值得借鑒呢，繼續(xù)來看記者的調(diào)查。
調(diào)查中，記者走訪了河?xùn)|金僑中央花園和河西白石古蓮城兩個物業(yè)管理相對較好的小區(qū)。白石古蓮城小區(qū)的智能化監(jiān)控報警系統(tǒng)以及業(yè)主卡制度，讓小區(qū)安保盡在掌控之中。比如眼前的這套火警設(shè)備連接到了小區(qū)的每家每戶，遇到緊急情況可以及時報警處理。而在有著566戶居民的金僑中央花園小區(qū)，環(huán)境整潔有序，在物業(yè)貼心服務(wù)下，物業(yè)費繳納率在85%以上。
金僑中央花園小區(qū)還是今年岳塘區(qū)星級物業(yè)評定活動中受推薦的16個小區(qū)之一。岳塘區(qū)城管局物管辦主任張文華告訴記者，自構(gòu)建市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的三級物業(yè)管理體制以來，物管行業(yè)逐漸規(guī)范。岳塘區(qū)也將在星級物業(yè)評定活動、加強執(zhí)法部門聯(lián)動等方面探索先行。然而在新體制下，他們也感覺到了一些阻力。
對此，湖南湘牽律師事務(wù)所副主任許偉認(rèn)為，要想管好物業(yè)，發(fā)揮和加強業(yè)主委員會的作用是當(dāng)務(wù)之急。據(jù)他調(diào)查了解，湘潭不少小區(qū)都是在物業(yè)撤離或者是出現(xiàn)問題之后才成立的業(yè)主委員會，有點趕鴨子上架的味道。在他看來，業(yè)主委員會是企業(yè)和業(yè)主之間的紐帶，應(yīng)當(dāng)在符合規(guī)定的情況下越早成立越好。在這方面政府部門應(yīng)當(dāng)加強指導(dǎo)。
此外，物業(yè)費收取難是行業(yè)普遍性問題。物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)費的收取數(shù)額都有規(guī)定，公司贏利也在8%到10%之間。一旦因為矛盾糾紛，部分業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司就難以為繼，服務(wù)質(zhì)量下降，長此以往將形成一個惡性循環(huán)。目前湘潭對于沒有入住的業(yè)主，物業(yè)費是按照90%來收取，許偉認(rèn)為，這個額度還有待商榷。同時，在物業(yè)費價格上，許偉建議采取一定浮動的辦法，將物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和價格掛鉤，而不是一成不變。
記者了解到，目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)176家，擁有從業(yè)人員4.3萬人，物業(yè)管理項目達(dá)500余個，其中住宅小區(qū)240個。通過幾天的走訪調(diào)查，記者感覺我市物管行業(yè)既面臨機遇，也頗多尷尬。機遇是大量促生的住宅小區(qū)，對物管的需求驟增，行業(yè)發(fā)展前景看好；而尷尬則在于，物管企業(yè)良莠不齊、問題叢生，受到業(yè)主詬病。如何讓體制更健全，讓管理更到位，讓服務(wù)保質(zhì)保量，這需要政府主管部門、公司以及業(yè)主三方找到一個平衡點，共同探討三方多贏的道路。
