作為樓市風(fēng)向標(biāo)之一的上海，7日出臺(tái)了調(diào)控新政。上海樓市新政的鮮明特點(diǎn)在于不是頭痛醫(yī)頭式的“散打”，而是出了一套組合拳：動(dòng)用銀根、地根、稅收、行政調(diào)節(jié)諸種手段，從供應(yīng)和需求入手，加大雙向調(diào)節(jié)力度，目標(biāo)是堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，最終既要改善居民居住條件，又要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。以下是上海樓市新政的主要內(nèi)容：
一是嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求。
各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購(gòu)買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的最新規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對(duì)購(gòu)買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
二是在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。
暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
三是發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用。
按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)土地增值稅征管，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%。
四是動(dòng)遷安置房提前上市交易。
為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房），允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。
五是提高商品住房預(yù)售門檻。
對(duì)2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目，要求完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收，方可申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可，確保房屋質(zhì)量安全，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。
六是著力推進(jìn)住房保障工作。
逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，有計(jì)劃地開展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡(jiǎn)屋改造。全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬(wàn)套。
七是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬(wàn)平方米；項(xiàng)目規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售，銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)房管部門備案。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。
八是本市將繼續(xù)增加居住用地供應(yīng)總量。
保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。完善土地供應(yīng)制度，要求在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。
上海將繼續(xù)堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，加大供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海樓市新政點(diǎn)評(píng)：
房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)系統(tǒng)工程，龐大、復(fù)雜、敏感，房?jī)r(jià)過(guò)高、交投過(guò)熱只是房地產(chǎn)問(wèn)題的外部表征。要解決當(dāng)下樓市潛在的非平穩(wěn)健康“因子”，調(diào)控的意志必須堅(jiān)決、自覺、徹底，而調(diào)控的手段也必須是系統(tǒng)的、有針對(duì)性的。惟其如此，才可能期望其結(jié)果是有效的、健康的。上海此番樓市調(diào)控新意恰在此：下決心、動(dòng)真格、成體系。具體表現(xiàn)有三：一曰“限”、二曰“壓”、三曰“�！�。
所謂“限”，限貸、限購(gòu)是也，以抑制不合理住房需求。信貸方面，三套房停貸，不合規(guī)定的非本地居民購(gòu)買不貸。購(gòu)房數(shù)量方面，實(shí)行一定時(shí)期內(nèi)限購(gòu)，每戶家庭只能新購(gòu)一套房。
所謂“壓”，即抑制房?jī)r(jià)暴漲、抑制投機(jī)性需求。上海動(dòng)用稅收杠桿，一方面積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，一方面將新房?jī)r(jià)格與土地增值稅預(yù)征率掛鉤，房?jī)r(jià)漲幅大，開發(fā)商被征收的土地增值稅稅率將會(huì)水漲船高，以削弱開發(fā)商漲價(jià)的動(dòng)力。
所謂“�！�，就是在上述指標(biāo)手段之外，加強(qiáng)治本力度，即著力推進(jìn)住房保障工作，從源頭上增加居住用地供應(yīng)總量，從終端上力推以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后每年新增保障性住房２０萬(wàn)套——這大抵相當(dāng)于目前上海商品住房年銷量的一半以上。
住房既是時(shí)下最大的民生問(wèn)題，也是事關(guān)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大課題。面對(duì)各種觀點(diǎn)，上海市的領(lǐng)導(dǎo)明確提出，上海將繼續(xù)堅(jiān)持完善住房保障體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)，堅(jiān)持“三個(gè)為主”的原則，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主，多渠道解決廣大人民群眾最為關(guān)注的住房問(wèn)題。此次調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)和實(shí)施，比較充分地體現(xiàn)了這些原則。
引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，一方面要解決群眾的保障性住房需求，因地制宜，擴(kuò)大公租房的受益面；另一方面要遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，探索房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
目前房地產(chǎn)形勢(shì)正處在關(guān)鍵時(shí)期，一系列措施及時(shí)出手，將會(huì)對(duì)下一階段的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響，并發(fā)揮積極作用。
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