9月29日，當(dāng)房地產(chǎn)二次調(diào)控落地時(shí)，我們又一次開(kāi)始懷疑房地產(chǎn)政策是否可以抑制房?jī)r(jià)快速上漲的信心好像不是那么有把握了，自2003年以來(lái)，幾乎年年都有樓市調(diào)控政策出臺(tái)，除了2008年出臺(tái)了稅費(fèi)優(yōu)惠和減免等救市政策外，其余幾乎是清一色的限制性調(diào)控政策。僅2010年，截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調(diào)控的政策出臺(tái)。但房?jī)r(jià)為何總是跳不出“越調(diào)越高”的怪圈？
癥結(jié)一
“土地財(cái)政”
占比過(guò)重
在政策執(zhí)行當(dāng)中，最為關(guān)鍵的是地方政府有著和開(kāi)發(fā)商千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。在“4·17”調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，只有北京出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，上海、深圳等地的細(xì)則都被指“太溫和”。
據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)實(shí)際繳入國(guó)庫(kù)的土地出讓收入為14239.7 億元，而去年1~12月全國(guó)財(cái)政收入執(zhí)行初步統(tǒng)計(jì)數(shù)為68477億元。這也意味著收取的土地出讓金幾乎占國(guó)家一年財(cái)政總收入的23.23%。“地價(jià)上漲給地方政府帶來(lái)太多的真金白銀，調(diào)控高房地產(chǎn)價(jià)格就等于動(dòng)地方政府的奶酪�！敝袊�(guó)人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田指出，未來(lái)要想真正地解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須斬?cái)嗟胤秸杖肱c房地產(chǎn)漲價(jià)的密切關(guān)系，如土地出讓金完全歸中央所有等。
癥結(jié)二
政策執(zhí)行力打折扣
“政策執(zhí)行不力是導(dǎo)致樓市越調(diào)越漲的罪魁禍?zhǔn)��！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示。早在今年4月份，陳國(guó)強(qiáng)就認(rèn)為，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段已經(jīng)很多，但市場(chǎng)效果卻不是很明顯，“我覺(jué)得這很大程度上與我們的市場(chǎng)主體、地方政府，包括金融機(jī)構(gòu)，在落實(shí)相關(guān)政策的力度上有關(guān)系�！彼J(rèn)為，“如果沒(méi)有真正執(zhí)行這些政策，肯定達(dá)不到最初設(shè)定的效果�！�
如4月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就要求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。但仍然有不少買(mǎi)家能以相當(dāng)于兩成的首付買(mǎi)到房子；再如今年3月份，國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但至今還看不到到底哪些央企割舍地產(chǎn)業(yè)務(wù)�！爸灰选畤�(guó)十條’深入落實(shí)、執(zhí)行下去，房?jī)r(jià)往下調(diào)整誰(shuí)都阻擋不了。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容指出。
癥結(jié)三
貨幣供應(yīng)量連年猛增
房?jī)r(jià)越調(diào)越漲另一個(gè)不容忽視的因素就是貨幣量的連年猛增。在易憲容看來(lái)，房?jī)r(jià)與成交量的上漲，根源是信貸過(guò)多，“只要信貸政策繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)理性。”
記者對(duì)過(guò)去近10年的貨幣發(fā)行量和房?jī)r(jià)的變化對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的漲幅和廣義貨幣發(fā)行量的漲幅幾乎是同步。
央行網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）2000年為13.24萬(wàn)億，2002年為18.32萬(wàn)億，平均每年增量不足兩萬(wàn)億。但從2003年后，增速明顯加快，2003年M2為21.92萬(wàn)億，2009年沖上了60.62萬(wàn)億，2010年前八個(gè)月是68.75萬(wàn)億，每月平均為7736.61億元，如果按此速度計(jì)算，2010年全年M2將突破70萬(wàn)億的大關(guān)，達(dá)到71.84萬(wàn)億。廣義貨幣供應(yīng)量每年增加數(shù)以萬(wàn)億計(jì)算，而且增加數(shù)量一年比一年大，十年間共增加58.6萬(wàn)億元人民幣，增幅超過(guò)4倍。而主要城市房?jī)r(jià)的漲幅也基本在這個(gè)幅度左右。
通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，我們似乎找到了房?jī)r(jià)上漲的理由�！柏泿帕吭鲩L(zhǎng)這么快，導(dǎo)致人們的通脹預(yù)期節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在能抵抗通脹的東西很少，多數(shù)人只能買(mǎi)房子來(lái)抗通脹，房?jī)r(jià)怎么能不漲呢？”上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)中心主任尹伯成對(duì)記者表示。
癥結(jié)四
“最近幾年，雖然不斷地調(diào)控，但房?jī)r(jià)從來(lái)都沒(méi)有真正下降過(guò)，最多是先降降溫，然后再上去�！痹诮鹕持弈硺潜P(pán)，一位姓莊的女士對(duì)記者表明她對(duì)最新一輪新政的看法。市場(chǎng)人士表示，這種心態(tài)直接反映了老百姓對(duì)政策的不信任。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平解釋說(shuō)，如剛畢業(yè)的年輕人，按理說(shuō)是不應(yīng)該馬上買(mǎi)房的，但由于擔(dān)心政府管不住未來(lái)房?jī)r(jià)，也不相信能把保障性住房解決好。之前政府公布的保障性住房計(jì)劃都很好，但實(shí)際落實(shí)卻大打折扣。因此政府之前的每次調(diào)控措施出臺(tái)后，市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了一定時(shí)間的觀望期，“但最后人們發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)反而漲得更厲害。幾次后，人們對(duì)政策就不信任了�！�
最近一次的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲發(fā)生在去年，此前的2007年至2008年，國(guó)家出臺(tái)了包括收緊房貸在內(nèi)的一系列調(diào)控政策。然而，隨著金融危機(jī)的到來(lái)，政策發(fā)生了轉(zhuǎn)向，國(guó)家開(kāi)始刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得報(bào)復(fù)性上漲終于在2009年下半年爆發(fā).
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