二三線城市將成樓市主戰(zhàn)場(chǎng) 城市化面臨4個(gè)轉(zhuǎn)型
本文湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月4日訊 “過去十年以建設(shè)沿海特大城市為主的城市化，將轉(zhuǎn)向二三線城市和縣城及中心鎮(zhèn)為主的二三線城市和中小城鎮(zhèn)發(fā)展為主的城市化。十二五規(guī)劃開始，下一個(gè)時(shí)期，二三線城市和中小城市發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是城市建設(shè)和住房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)�！痹凇�2010首屆房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在談到房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型時(shí)如是表示，在他看來，二十一世紀(jì)的中國城市化應(yīng)關(guān)注四個(gè)轉(zhuǎn)型。
首先是過去十年以建設(shè)沿海特大城市為主的城市化，將轉(zhuǎn)向二三線城市和縣城及中心鎮(zhèn)為主的二三線城市和中小城鎮(zhèn)發(fā)展為主的城市化�！斑^去十年大城市為主的城市化是有客觀原因的，北京開奧運(yùn)會(huì)，上海開世博會(huì)，廣州亞運(yùn)會(huì)在即，這個(gè)過程迫使我們不得不把政策和大量的資源、人力、物力集中在一些沿海特大城市的發(fā)展上，不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是住房建設(shè)，還是其他一些信貸資源等。那么這十年過去了，下一個(gè)時(shí)期，十二五規(guī)劃開始，二三線城市和中小城市發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是我們城市建設(shè)和住房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)�！�
其次是為城里人建住房要轉(zhuǎn)到為更多的農(nóng)民工定居落戶建住房。陳淮強(qiáng)調(diào)，這是中國的國情決定的，“沒有農(nóng)民工在這個(gè)城市中的定居落戶，我們這個(gè)城市化就是偽城市化，這個(gè)化字就是專門指中國農(nóng)村人口向城市的聚集和遷徙�！�
第三個(gè)轉(zhuǎn)型是應(yīng)當(dāng)從“以脫困為主”的住房需求，轉(zhuǎn)向滿足人們“適度改善”的住房需求。
第四個(gè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整是從老百姓單一的住房需求市場(chǎng)和相對(duì)滯后的保障這樣的發(fā)展路線，轉(zhuǎn)為重視人人都有房住以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的雙軌并行。
陳淮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)問題、窮人問題、城市化問題、基礎(chǔ)設(shè)施完善問題、功能分區(qū)問題都是所有國家都曾遇到的過程。應(yīng)該總結(jié)和認(rèn)識(shí)別人已經(jīng)有的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)重視對(duì)其中規(guī)律的研究，重視“人口向城市聚集過程中的社會(huì)利益結(jié)構(gòu)”研究.
樓市的風(fēng)險(xiǎn)集中在購房者身上
陳淮認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多重大缺陷，并不只是房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、政策。房?jī)r(jià)只是表象，政策只是人們對(duì)客觀規(guī)律主觀認(rèn)識(shí)，也不一定符合客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)缺陷是市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段，在環(huán)保競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)等方面并沒有做好準(zhǔn)備。
“房地產(chǎn)過去十年是過度依靠了少數(shù)沿海大城市市場(chǎng)，依靠高端樓盤、依靠富人，依靠投資需求才維持了緊急狀態(tài)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)�！痹陉惢纯磥�，如果說第三套房成交量就降為接近于0，這個(gè)市場(chǎng)不是一個(gè)正常的市場(chǎng)。
其次，產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡。陳淮表示，房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，是一種客觀存在。但目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)非常不公平地集中在購房者身上，這也是產(chǎn)業(yè)不合理的一個(gè)方面。
最后，交易主體缺位。陳淮表示，目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體缺位嚴(yán)重，“就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊(duì)。”作為供給方的開發(fā)商直接面對(duì)作為需求方的最終購房者個(gè)人，供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，導(dǎo)致供求雙方在空間、時(shí)間、價(jià)格、檔次、質(zhì)量等方面的矛盾直接碰撞。陳淮建議，可以通過指數(shù)交易方式分流投資性需求，使老百姓規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。（陳淮）
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