潘石屹發(fā)了個(gè)博客說影響房價(jià)的幾個(gè)因素，并因此得出結(jié)論：房價(jià)很快要跌回2009年初。許多媒體與網(wǎng)友問我的意見，本不想批評小潘，結(jié)果他又來了篇補(bǔ)充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當(dāng)，只好也回應(yīng)一下小潘的忽悠。
我也認(rèn)為房價(jià)三、四季度會(huì)下跌，早就在國十條之后多次呼吁適度調(diào)整了。其實(shí)房價(jià)已出現(xiàn)了下降。但影響房價(jià)的原因和理由卻不同于小潘的看法，小潘也許并沒有找到真正的原因。
首先，保障性住房的大量推出并不影響商品房價(jià)格，但信貸政策會(huì)影響房價(jià)。保障房與商品房根本就不是同一個(gè)消費(fèi)層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話中甚至沒有經(jīng)濟(jì)適用住房，說明政府已將保障購買住房資產(chǎn)的做法(也許一直是一種錯(cuò)誤的做法)變成了保障租用為主的做法，而這部分家庭本來也是買不起商品房的。
但中國與世界各國一樣，沒有一個(gè)國家的住房消費(fèi)不是依賴于信貸的支持而能發(fā)展形成的。不管有多少剛性或非剛性需求，沒有了住房消費(fèi)信貸都無法變成實(shí)際的消費(fèi)行為，信貸的門檻、信貸的利率高低、信貸的杠桿倍數(shù)關(guān)系等都影響著消費(fèi)的能力與決策，也影響著消費(fèi)的價(jià)格，就像貨幣政策中的利率決定著資金價(jià)格一樣。
其次，“三個(gè)辦法和一個(gè)指引”與“預(yù)售收入監(jiān)管”是一個(gè)問題。小潘將其分為兩個(gè)問題來談，其實(shí)都是指開發(fā)商的資金流受控。確實(shí)這會(huì)影響一些小的地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)與多個(gè)項(xiàng)目中的拆東墻補(bǔ)西墻，會(huì)讓那些三個(gè)蓋子扣五個(gè)鍋的開發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問題，但不會(huì)影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出。把降價(jià)的預(yù)期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，這也不是重要的因素。
第三，關(guān)于閑置土地的情況。地方政府與中央政府之間的矛盾或說博弈并沒有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔(dān)處理閑置土地中的供方責(zé)任。固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場的供給量。當(dāng)開發(fā)商能充分利用閑置土地開發(fā)時(shí)，也會(huì)占用現(xiàn)金流，那么就可能減少對新增土地的需求。結(jié)果會(huì)是市場的供給總量不變，否則上面提到的現(xiàn)金流問題就不成為問題了。正在于資金總量不變時(shí)，投入舊地的開發(fā)必然影響新地的購置。
實(shí)現(xiàn)今年計(jì)劃加大的土地供給量，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加，地價(jià)也像房價(jià)一樣出現(xiàn)了價(jià)格分化、有漲有跌，并且很可能全年預(yù)計(jì)供應(yīng)的土地總量并不能如愿地被市場吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。
第四，供求關(guān)系是影響價(jià)格的決定因素，供給的增加無疑會(huì)讓價(jià)格在供求關(guān)系平衡中波動(dòng)。尤其是中國的地區(qū)性不平衡、城市間不平衡與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之差導(dǎo)致的人口輸出與人口輸入的變化，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，于是部分城市的土地供給成倍增長，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴(yán)重不足的局面并未改變。
最后，根據(jù)美國、日本和中國香港等地經(jīng)濟(jì)周期對房地產(chǎn)周期的影響分析，在所有的房地產(chǎn)周期中都有一個(gè)明顯的對應(yīng)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)高增長中不會(huì)也不應(yīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)嚴(yán)重下滑的趨勢。
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