潘石屹： 影響未來住房價格的幾個重要因素
前幾天我曾說過，在未來一年內(nèi)中國住房市場的價格和成交量都會下跌。今天我把對這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。
一、中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲，如每個城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來，中國住房市場的格局將會發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財力等，但“國十條”中加上了問責(zé)制，這是幾年來對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來沒有過的。
二、銀監(jiān)會出臺了“三個辦法一個指引”，即對開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢，尤其對那些毛利率不高、銷售建設(shè)過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開發(fā)商影響會更大。
三、針對住建部出臺的對預(yù)售收入監(jiān)管的辦法。這對開發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過50%來自預(yù)售收入，對預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。
四、清理閑置土地。幾年來政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地，但幾乎沒有進(jìn)展。今年國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個名單就等于國土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對社會有一個交代。
以上這四方面的政策，預(yù)計在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場上住房的供應(yīng)量。真正影響市場價格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場價格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價的因素壓力都大。
今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%，達(dá)到歷史最高水平。
受這些因素影響，未來一年住房價格有很大下跌的壓力。市場上總是買漲不買跌的，在房價下降過程中成交量自然會減少。
有朋友問，最近兩周杭州和深圳的住房市場在恢復(fù)，價格和成交量都在上升，這是不是又一輪房價上漲的先兆？我認(rèn)為，這兩個城市比較特殊，不能反映全國的情況。全國來看，GDP的增長、就業(yè)壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產(chǎn)一個行業(yè)上，這些超出了這個行業(yè)承受的極限。
在香港分析員會上，又有人追問我這個問題，我說可能會回到2009年初的水平
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