湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月12日訊 十八屆三中全會于11月12日下午閉幕，此前已備受關注的三中全會公報中，有很多看點。從強調市場的基礎性作用到強調市場的決定性作用、財稅體制將會作出重大調整、土地制度將有重大變化等，這一系列信號，將對湘潭未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？為此，本報記者特別走訪了湘潭知名本地房地產(chǎn)商劉總，聽聽他的說法。
記者：劉總，您好！，您認為十八屆三中全會公報對湘潭房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么影響？
劉總：三中全會對樓市將有一個方向性的影響。從三中全會的公報來看，釋放出的信號就是后續(xù)的房地產(chǎn)調控。
歷屆的三中全會，都涉及到經(jīng)濟的改革，特別是對房產(chǎn)，未來5年的發(fā)展趨勢都將會有更大的影響。這次十八屆三中全會有關房產(chǎn)政策的解讀，作為業(yè)界人士，我感覺非常好。安得廣廈千萬間，既是經(jīng)濟的發(fā)展，更多是為提高人民生活。各地樓市不能只靠政策來調控，而應根據(jù)不同的地區(qū)，不同的生活需求，不同的環(huán)境采取相適應的對策。改善落后地區(qū)，關注老百姓的住房，也應關注民眾福利。改善性住房、投資性、投機性、剛需性購房，這次有很好的定位。近兩年，業(yè)內人士對于前期市場感到迷茫，但現(xiàn)在，標志著不是黃金時期過去，而是一個紛紛擾擾不規(guī)范不穩(wěn)定的市場已過去，將會形成更健康，更規(guī)范，更符合市場經(jīng)濟的樓市。
記者：限購、限貸等調控政策會因此放開嗎？
劉總：回顧前局，10年9調控，最大的影響就是，每次都引起井噴，這都違反了控制房價的初衷。個人認為調控的定位不夠準確。作為特種商品，應該由市場調控，而不是改革調控。三線城市，盡管政策反應沒大城市快，但不可否認符合法律法規(guī)的產(chǎn)品，得到了保證也提升了居民的生活品質。湘潭涌現(xiàn)了一大批品質樓盤，例如：五礦·萬境水岸、步步高新天地、湘潭碧桂園等等，都可以跟很多的一線城市品質樓盤比拼。
根據(jù)湘潭目前房產(chǎn)市場，三中全會后，按長期發(fā)展趨勢，短期內應該不會限購、限貸。一些前提條件的存在，市場短時間是解決不了的，像房產(chǎn)稅試點，搞完第一批有第二批，接下來會怎么做？我們還無法預測，但長期來看，限購、限貸這種思維，政府應該會淡化的。市場調節(jié)，不是適宜跟風。湘潭房產(chǎn)開發(fā)商90%以上是民營企業(yè)，應走向真正的產(chǎn)品化，國企也會轉向市場化，特定的政策才有穩(wěn)定的市場，不平穩(wěn)的政策會造成或不安的心理。三中全會后房企增加了信心，也穩(wěn)定了市場。
記者：全會公報中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，土地市場會受到怎樣的影響？
劉總：這是一個積極的信號，如公報在論述建設使市場在資源配置中起決定性作用時，明確建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。湘潭的土地政策，土地財政，比例相對減少，市場因素相對會結合湘潭任何一個行業(yè)，大的政策和經(jīng)濟環(huán)境，是利好。這跟股票市場一樣，所有的政策是相互牽制的，是整體的發(fā)展趨勢，也是所在城市的決策方向。湘潭是宜居城市，加上，國家對長株潭城市經(jīng)濟建設圈的重視與扶持，對于湘潭房產(chǎn)業(yè)，將進一步走向科學、有序、健康的市場。
土地市場城鄉(xiāng)一體化，農村的集體土地也會和城市用地一樣，實現(xiàn)“同地”、“同價”、“同權”，這就取消了農業(yè)集體土地需由政府征收、變更土地性質再掛牌出讓的環(huán)節(jié)，賦予農民更多的財產(chǎn)權，等等。
記者：您覺得三中全會對后期房價的影響大不大？你能預測下明年乃至未來的湘潭房價嗎？
劉總：現(xiàn)在肯定看不到什么影響，要等到三中全會后一些具體措施實施后，才能看到一些效果。前陣子，像北京、深圳、上海出臺的二套房首付的政策，可以理解為“新國五條”政策的強化版。長沙應該變化不大，不溫不火，當然在開發(fā)商一些大的促銷政策和讓利活動拉動下，期間或許也會有一些波動。
湘潭的市場購買壓力，會根據(jù)長沙的房價而波動。長沙在同等城市價格較低，而湘潭跟長沙，如深圳與廣州，桂林與南寧，青島與濟南的關系，是一個經(jīng)濟跟進最緊的關系。湘潭房價無法超越長沙但會緊跟，目前湘潭4000元/平米的左右的價格，跟長沙6000元到7000元的價位，這還有上漲的空間。湘潭對新區(qū)開發(fā)，對于房價的影響也會更大些。
樂觀地說，經(jīng)過10年9調控，市場波動大，讓房地產(chǎn)業(yè)有了一個初步洗牌，本地企業(yè)與外地企業(yè)的投資者，都已形成，現(xiàn)依靠貸款建房的已經(jīng)很少，市場的淘汰，就是實力企業(yè)的存在發(fā)展空間，實力開發(fā)商的市場，才是真正成熟而又隱定的市場。重點城市的布點，湘潭企業(yè)得到發(fā)展后，依靠別人的力量減少，進入了自我健康有序的發(fā)展狀態(tài)，會使房價根據(jù)市場穩(wěn)定穩(wěn)步地上漲。
相關鏈接：十八屆三中全會房產(chǎn)政策關鍵詞
三月份的“國五條”出臺之后，房地產(chǎn)市場開始進入了漫長的政策緘默期，但在離三中全會越來越近的日子里，十月份的“京七條”、深圳二套房首付提至七成、北京自住型商品房的推出、383改革方案，如雨后春筍般涌出。這些政策有助于我們對三中全會后地產(chǎn)市場的調控進行預測,《新華有約》論壇邀請了業(yè)內地產(chǎn)專家針對三中全會前房產(chǎn)政策關鍵詞進行解讀。
關鍵詞一：深化土地制度改革
“383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因為它明確提到“集體建設用地直接入市”，并注明“已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權房’按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問題�！边@有望為小產(chǎn)權房合法化打開一道門。
關鍵詞二：房產(chǎn)稅
“擴大房產(chǎn)稅試點范圍，過渡期后全面推開，并明確為區(qū)縣級政府主體稅”是383方案中提出的。關于房產(chǎn)稅的問題現(xiàn)在全國試點有重慶和上海正在開展，但主要是在抑制和控制房價。房產(chǎn)稅在國外是一種調解，而且是暢銷的調解，不是短期的行為，試點工作就看今后國家的相關政策，特別是三中全會對于房地產(chǎn)如果要加大整治力度，那這個稅的試點就要加大，甚至形成長效機制，但是這個長效機制的形成需要一個過程。房產(chǎn)稅出臺的根本目的是解決社會公平問題。因為有房產(chǎn)的人一定是社會比較富裕的階層，所以未來房產(chǎn)稅是解決中國社會公平的問題。
關鍵詞三：存款利率市場化
金融領域的改革，包括成立民營和小型銀行、放松外匯管制、發(fā)展債券市場以及資產(chǎn)證券化，應有助于企業(yè)(和地方政府)找到新的融資渠道并降低融資成本。這意味著未來兩年內經(jīng)濟體系將找到進一步提高杠桿率的新方式，從而為投資和增長提供更多支持。前段時間李克強總理就經(jīng)濟體制改革已經(jīng)提出了一個想法，包括貸款利率市場化的問題，那時候大家就預期存款利率市場化。存款利率市場化的問題對金融市場體系的完善是一個很大的推進作用，同時也有效地解決中小企業(yè)融資難的問題。實際上存款對投資影響會很大，對企業(yè)的融資影響也會很大。
關鍵詞四：暫停高價樓盤審批
這兩日，一條關于北京市住建委暫停高價樓盤、拆分項目預售申請審批的消息在坊間傳開。消息稱，北京年底前將暫停房價高于4萬元項目的審批，暫停年底漲價項目審批，并同時將前期上市較長時間的項目(今年未取得證的)，控制房價漲幅不高于10%。在市場經(jīng)濟條件下，社會是應該存在多個消費階層的，會有富人存在，但不是說就一定要讓房產(chǎn)價格越來越高。政府要宏觀掌控或者調控，提出更多滿足社會工薪階層的基本住房需求。比如提供更多的廉租房、兩限房，或者低價房。
關鍵詞五：長效機制
雖然長效機制是一個老生常談的話題，不過有消息稱，在三中全會過后，長效機制將會出臺。對此，參加論壇的嘉賓都對“長效機制”提出了自己的期許。“保證低端住房需求，保障高端市場分配，居者有其屋，房地產(chǎn)是要走向市場的，讓市場來決定�！薄伴L效機制就是從根本上解決土地的供應價格、土地的供應量和土地的供應渠道的問題。”“政府和相關部門都在不斷地努力，但是效果并不大�！薄袄硇缘乜创袌�、正確地看待政府導向，會使所有的經(jīng)濟趨于平穩(wěn)，使房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)。（新華網(wǎng)）
