日前，國(guó)土部再次曝光閑置土地情況，無(wú)疑給擁有這些閑置土地的房企頭上套上了“緊箍咒”。
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林8月19日表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)形勢(shì)不斷向好，但不穩(wěn)定、不確定因素仍然較多，因此必須采取得力措施，加快清理查處工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，面積約18.84萬(wàn)畝。其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝，分別占上報(bào)總數(shù)和面積的91.69%和90%。
國(guó)土部的這一舉措，顯示出我國(guó)清理“囤地”行為的拳頭一直沒(méi)有放松。前不久公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)投資仍保持較高增速，超過(guò)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。同時(shí)，房屋新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積也繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，這從另一個(gè)角度也說(shuō)明了這一點(diǎn)。在國(guó)家清理“閑置土地”以及在我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得以遏制的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍保持較高的投資增幅，其中很大程度上與我國(guó)打擊“囤地”行為有關(guān)。在強(qiáng)大壓力下，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不按期開(kāi)工，保持對(duì)項(xiàng)目資金投入的連續(xù)性。
自此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)施之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋成交量下跌，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，足以說(shuō)明意在遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策目的已經(jīng)達(dá)到。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源情況來(lái)看，房屋成交量的下降以及嚴(yán)格的差別化房貸政策已經(jīng)給當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的資金壓力。
從大的背景來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)回落，雖然這一主動(dòng)回調(diào)有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但是客觀上，工業(yè)生產(chǎn)、投資的減速使得市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了一些擔(dān)憂，由此也引發(fā)了下一步房市調(diào)控走向的猜測(cè)，差別化房貸政策放松的猜忌拉開(kāi)了這一大幕。在這一敏感時(shí)期，面對(duì)足以影響市場(chǎng)的傳言和猜測(cè)，我國(guó)有關(guān)部門及時(shí)釋放出的“從嚴(yán)不變”信號(hào)，無(wú)疑起到“解惑”作用。
資金和土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兩大支柱。此輪房產(chǎn)新政的一大亮點(diǎn)就是差別化的房貸政策顯示出抑制投機(jī)型需求的嚴(yán)厲之風(fēng)。這一從抑制需求入手的舉措效果明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的下降，充分顯示出這一點(diǎn)。從銀監(jiān)會(huì)明確相關(guān)政策的不變到住建部繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，都表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向不變。
此次在土地市場(chǎng)，國(guó)土部繼續(xù)清理“閑置土地”，堵住“囤地”的缺口，進(jìn)一步表明房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)。廖永林還表示，“下一步，國(guó)土部將督促各地加快查處進(jìn)度，維持對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢(shì)，形成強(qiáng)大的聲勢(shì)與壓力，確保專項(xiàng)整治行動(dòng)取得預(yù)期效果�！笨梢�(jiàn)，在土地市場(chǎng)，嚴(yán)厲之風(fēng)不減。
從“地王”到“閑置土地”，雖然并不一定存在著必然聯(lián)系，但是卻告訴人們，“囤積土地”可以賺得高額利潤(rùn)，這也是為何“閑置土地”屢禁不止的一個(gè)重要原因。從供需的角度來(lái)看，大量的土地被閑置，使得土地市場(chǎng)供需不平衡的狀況進(jìn)一步加劇，這不僅造成了土地資源的極大浪費(fèi)，更在一定程度上會(huì)推高房?jī)r(jià)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就表示，囤積土地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越扭曲。土地囤積越多，市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量就越少，房?jī)r(jià)就上漲得越快。在記者看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲和“囤地”似乎已經(jīng)形成了一個(gè)惡性循環(huán)，互為作用。因此，清理“閑置土地”至關(guān)重要。
然而，從歷次清理“閑置土地”的情況來(lái)看，都難以避免“上有政策，下有對(duì)策”，會(huì)遇到一些阻力。從公布的一些案例來(lái)看，很多土地甚至閑置長(zhǎng)達(dá)10多年之久。而根據(jù)相關(guān)政策，土地閑置期超過(guò)兩年的，政府可無(wú)償收回。如今這些土地仍未收回，其中自有利益方的博弈，也存在著政策法規(guī)方面的不完善，給投機(jī)者有漏洞可鉆。其中，地方政府的責(zé)任也不容逃避。這就告訴我們，好政策更需要強(qiáng)有力的執(zhí)行力。處理“閑置土地”，切勿“雷聲大雨點(diǎn)小”。各級(jí)部門以及地方政府需要切實(shí)執(zhí)行好這一政策。
在清理“閑置土地”的同時(shí)，我國(guó)從增加供給入手還加大了保障性住房用地的供應(yīng)力度。據(jù)了解，下半年國(guó)土資源部會(huì)加大對(duì)各地尤其是重點(diǎn)省份的保障性住房用地的供應(yīng)情況的督促力度，而土地督查部門也已經(jīng)將這項(xiàng)工作列為第三季度例行督查的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)到年底大多數(shù)的省份還是能夠完成保障性住房用地供應(yīng)的任務(wù)。
政策層面上釋放的信號(hào)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍仍舊濃厚的環(huán)境下，影響房市波動(dòng)的重要因素莫過(guò)于政策走勢(shì)所帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的變化。
從7月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)持平。對(duì)于下半年房市的走勢(shì)，大多數(shù)專家都預(yù)計(jì)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松的判斷，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回落，房屋成交量依然會(huì)低迷，同時(shí)雖然房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)但是幅度不會(huì)太大。在資金壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速有可能會(huì)下滑。
從目前的市場(chǎng)來(lái)看，需求方與供給方的繼續(xù)角力，將在短期內(nèi)決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
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