樓市新政的大背景下“北上廣”樓市動(dòng)態(tài)牽引著全國(guó)樓市的走向，從7月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)控前景并不明朗。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《1-7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示，2010年7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。
首先，北京新房個(gè)貸首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 7月新增貸款驟降至10億
央行營(yíng)業(yè)管理部17日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京市房地產(chǎn)新增貸款驟降至10億元，創(chuàng)下年內(nèi)新低，新建住房個(gè)人貸款也首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。專(zhuān)家認(rèn)為，這反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策影響力已明顯顯現(xiàn)。
在本市7月新增貸款的投向上，房地產(chǎn)業(yè)從首位退居到第5位。從行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)新增貸款109.5億元位列第一，其次是交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加97億元，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增加29.4億元，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)增加22.7億元，房地產(chǎn)業(yè)增加10億元。
今年上半年，盡管新增房地產(chǎn)貸款已呈現(xiàn)回落之勢(shì)，但仍保持較大總量。今年前6個(gè)月，房地產(chǎn)貸款余額比年初增加1120.6億元，占同期全市貸款新增額的54%。同時(shí)，在金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款中，新建住房貸款也首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。7月金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款增加1.6億元；其中新建住房貸款減少3.8億元，同比多減33.6億元；二手住房貸款增加5.4億元，同比少增51.8億元。而在房貸新政出臺(tái)前的4月份，當(dāng)月金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款增加80.1億元，新建住房和二手住房貸款增量分別達(dá)到38.5億元和41.5億元。
數(shù)據(jù)顯示，盡管7月份新增房地產(chǎn)貸款明顯回落，但7月末本市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額33667.5億元，仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，比上月末增加137.3億元。
解讀：
資金支持減少房?jī)r(jià)將降
北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)趙弘表示，房地產(chǎn)方向的新增貸款明顯減少，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，在成交量急劇萎縮后，房?jī)r(jià)也將隨之下調(diào)。北京新房個(gè)貸首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，反映出投資者持幣觀望情緒濃重，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于買(mǎi)賣(mài)雙方僵持階段，若持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，在沒(méi)有資金支持的情況下，開(kāi)發(fā)商將被迫降價(jià)。
上海：樓市新政下上海樓市成交量回暖 再現(xiàn)“日光盤(pán)”
雖然房?jī)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)，但是上海成交量在逐漸回暖已經(jīng)成為了不爭(zhēng)的事實(shí)。上周(8月9日-8月15日)，上海新房成交面積達(dá)17.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周上漲26%。而個(gè)別樓盤(pán)遭遇哄搶?zhuān)俅纬霈F(xiàn)“日光盤(pán)”。
樓市成交量回暖
根據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，近4周，上海新房成交量分別為11.5萬(wàn)、15.4萬(wàn)、13.7萬(wàn)、17.2萬(wàn)平方米，相比6月、7月份周成交量動(dòng)輒不足10萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)來(lái)看，似乎已經(jīng)脫離了最低點(diǎn)。而上周17.2萬(wàn)平方米的成交量已經(jīng)與新政剛出臺(tái)時(shí)上海的周成交量相當(dāng)。
與前一周(8月2日-8月8日)23242元/平方米的周均價(jià)相對(duì)高點(diǎn)相比，上周缺乏數(shù)個(gè)高價(jià)豪宅項(xiàng)目的支撐，周均價(jià)有明顯的回調(diào)。從周成交排行榜來(lái)看，上周成交榜前五的樓盤(pán)，均價(jià)都低于2萬(wàn)元/平方米。這也使得上周的周均價(jià)下跌14%至19879元/平方米，重新跌回2萬(wàn)元/平方米的線下。
大量低價(jià)盤(pán)的入市或許也是上周成交量大漲的原因之一。上周有6.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)來(lái)自濱河華城和五豐苑這兩個(gè)低價(jià)位項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)第一周分別成交234套和117套，強(qiáng)勢(shì)搶占周成交面積排行榜前三甲。
“近期成交出現(xiàn)反彈與前期調(diào)控政策效應(yīng)漸漸被弱化也有關(guān)系�！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，政策無(wú)法真正降房?jī)r(jià)，直接導(dǎo)致觀望的購(gòu)房者開(kāi)始入市。
再現(xiàn)“日光盤(pán)”
上周，上海多個(gè)低于2萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)遭到了購(gòu)房者的“瘋搶”，上海中環(huán)1號(hào)二期琉樽尚品于8月9日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)17000—19000元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即全部預(yù)訂，預(yù)訂率達(dá)100%，成為近期上海少有的“日光盤(pán)”。
上周有3個(gè)樓盤(pán)的周成交套數(shù)突破百套，但這也拉低了周成交均價(jià)，使上海上周成交均價(jià)下跌14%，再度回調(diào)到2萬(wàn)元以下。
此外，中環(huán)1號(hào)開(kāi)發(fā)商旗下的公司幾乎全線降價(jià)銷(xiāo)售。錦繡華城新一批報(bào)價(jià)為3.5萬(wàn)/平方米—3.8萬(wàn)/平方米的房源中有兩棟打8折出售，目前已成交的63套房源均價(jià)為26993元/平方米。之前報(bào)價(jià)24000元/平方米的大華藍(lán)郡，最終以20223元/平方米的價(jià)格對(duì)外出售了兩棟房源共83套。
對(duì)此，中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示，目前，上海地區(qū)以8折甚至更低價(jià)格促銷(xiāo)樓盤(pán)多達(dá)十多個(gè)，并且有繼續(xù)擴(kuò)大之勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士分析，樓市新政調(diào)控以來(lái)，高定金是否意味著高簽約率，100%預(yù)訂率是否將轉(zhuǎn)化為100%簽約率，均有待進(jìn)一步觀察。
房源網(wǎng)展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查顯示，八成受訪者認(rèn)為，“日光盤(pán)”不會(huì)成為常態(tài)，但會(huì)加劇購(gòu)房者的恐慌心理。三成受訪者認(rèn)為，折扣加大和某些項(xiàng)目住宅房源的稀缺是“日光盤(pán)”的主因。
廣州：廣州豪宅成交呈V型反彈態(tài)勢(shì)
廣州豪宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交量連續(xù)4周回升。據(jù)經(jīng)緯行上周對(duì)廣州單價(jià)18000元/m2以上、總價(jià)在200萬(wàn)元以上的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，有成交記錄的樓盤(pán)30個(gè)，共成交豪宅139套，環(huán)比上漲43.30%；合計(jì)簽約面積22680m2，環(huán)比上漲40.83%。豪宅成交連續(xù)攀升，近10周成交呈V型反彈態(tài)勢(shì)。
售價(jià)降買(mǎi)家趁機(jī)入市
經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，近幾周，多個(gè)豪宅項(xiàng)目成交量持續(xù)攀升，主要原因有兩個(gè)：一是豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格有所下調(diào)，尤其是珠江新城的個(gè)別項(xiàng)目；二是在新政重?fù)粝�，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始大幅度推廣。此外，投資客和住宅客看房的激情不斷升起，從近幾周跑盤(pán)情況來(lái)看，總體人氣有一定的回升。
中地行傳播事業(yè)部副總監(jiān)陳揚(yáng)表示，豪宅市場(chǎng)由于購(gòu)房群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，受政策影響較小，在目前情況下，銷(xiāo)售壓力會(huì)比一般住宅要小，開(kāi)發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)會(huì)通過(guò)加強(qiáng)銷(xiāo)售豪宅物業(yè)來(lái)達(dá)到階段的銷(xiāo)售目標(biāo)，導(dǎo)致豪宅的成交量在近期有所上升。
成交區(qū)域多集中市區(qū)
據(jù)經(jīng)緯行負(fù)責(zé)人介紹，從成交區(qū)域來(lái)看，上周廣州豪宅簽約面積居前三的區(qū)域是天河區(qū)、番禺區(qū)和荔灣區(qū)。
天河區(qū)上周成交豪宅64套，合計(jì)簽約面積9731m2，占全市豪宅總成交量的43%，成交套數(shù)居各區(qū)之首，成交代表樓盤(pán)為星匯云錦、富力國(guó)際公館和匯景新城。番禺區(qū)上周成交豪宅20套，合計(jì)簽約面積3932m2，占全市豪宅總成交量的17%，成交代表樓盤(pán)為雅居樂(lè)劍橋郡和海怡半島。荔灣區(qū)上周成交豪宅18套，合計(jì)簽約面積2715m2，占全市豪宅總成交量的12%，成交代表樓盤(pán)為逸翠灣和金域華府。
豪宅市場(chǎng)或持續(xù)走高
在經(jīng)緯行所監(jiān)測(cè)的豪宅項(xiàng)目中，廣州上周洋房成交129套，比前周增加38套；簽約面積19739m2，環(huán)比上漲35.30%。上周別墅產(chǎn)品共成交10套，合計(jì)簽約面積2941平方米，環(huán)比上漲94.13%。
陳楊認(rèn)為，下半年的豪宅市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)走高，主要原因是供應(yīng)量較少，尤其是別墅市場(chǎng)，在別墅用地受限的情況下，未來(lái)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)走低，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象�！昂勒苷哂绊懙囊蛩剌^少，政府打壓豪宅不能達(dá)到平抑樓價(jià)的目的，因此豪宅市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)較為放開(kāi)�！�
滿堂紅研究部主任沈銳培則認(rèn)為，下半年樓價(jià)不確定因素不少，如果未來(lái)樓價(jià)下跌，而二套房貸不放松的話，豪宅的成交未必會(huì)保持目前的好勢(shì)頭�！�2008年在調(diào)控的后期，像珠江新城等豪宅領(lǐng)跌全廣州，原因就是投資成本比較高，業(yè)主對(duì)后市信心不足大量拋貨�！�
廣州上周一手房成交升三成
上周，廣州一手房成交量持續(xù)回升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月9日~15日，廣州154個(gè)住宅項(xiàng)目共簽約1528套，環(huán)比上升29.82%；簽約面積157360平方米，環(huán)比上漲28.32%；每套平均簽約面積為102.98平方米。上周全市成交均價(jià)10584元/平方米，環(huán)比微跌0.4%。
從區(qū)域來(lái)看，目前成交熱點(diǎn)依然在郊區(qū)，成交前十名僅有白云一個(gè)市區(qū)的樓盤(pán)，花都區(qū)更是占據(jù)前十的4席�；ǘ紖^(qū)4個(gè)前十樓盤(pán)，既有推新貨也有推特價(jià)單位的。從個(gè)盤(pán)來(lái)看，前三名樓盤(pán)都為近期推新貨樓盤(pán)，而且都比前期產(chǎn)品價(jià)格有所降低。
據(jù)權(quán)威專(zhuān)家表示，上周成交套數(shù)環(huán)比有了較大的升幅，主要是來(lái)自之前幾周多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)推新貨，貨量充足，戶型也以中小戶型為主。同時(shí)新推貨樓盤(pán)優(yōu)惠折扣力度加大，一些樓盤(pán)也適當(dāng)調(diào)低了開(kāi)盤(pán)價(jià)，帶動(dòng)了成交量的整體上升。
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