湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月11日訊 在購房過程中，市民購房需要交存一定住宅專項維修資金，然而什么是住宅專項維修資金，大多購房者或有所聽聞，但不知住宅專項維修資金其使用有何規(guī)定？？又是如何繳納和管理的？為此，我們將通過本期專題來為大家詳細的介紹關(guān)于,《湘潭市城區(qū)住宅專項維修資金》的種種。
一般而言，住宅專項維修資金被稱為“房屋養(yǎng)老金”，主要用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，從而維護業(yè)主的合法權(quán)益。
第一：《住宅專項維修資金》的概念以及原則。
住宅專項維修資金概念
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。
住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂和戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括圍墻、電梯、單元門、監(jiān)控設備、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
住宅專項維修資金管理原則：
住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第二，住宅專項維修資金歸集時點、交存方式、地點、需提供的資料
1、歸集時點：
業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案時，業(yè)主應當將首期住宅專項維修資金存入維修資金專用賬戶。
開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自代收住宅專項維修資金。
未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。
開發(fā)建設單位在辦理房屋初始登記時，應將擬出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅專項維修資金全額交存到住宅專項維修資金專用賬戶，房屋出售后應辦理住宅專項維修資金交存更名手續(xù)。
公有住房售房單位應當在辦理房屋登記手續(xù)時，將住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專用賬戶。
2、維修資金交存地點和需提供的資料：
A：2013年7月1日以前開盤的樓盤，業(yè)主攜帶商品房買賣合同正本（電子打印版）到市房產(chǎn)交易大樓2樓辦證大廳32和33號窗交存續(xù)；
B：2013年7月1日以后開盤的樓盤，業(yè)主憑“湘潭市物業(yè)專項維修資金銀行自繳繳款單”到建設銀行、華融湘江銀行城區(qū)各網(wǎng)點交存。
住宅專項維修資金賬戶余額的查詢
打開湘潭市政府門戶網(wǎng)鏈接湘潭市房產(chǎn)局→物業(yè)維修資金交納查詢→輸入姓名及身份證號碼即可，如查詢失敗，請撥打0731-58267970 58236797咨詢。
住宅專項維修資金過戶手續(xù)
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交存的住宅專項維修資金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，少于首期交存住宅專項維修資金數(shù)額部分，由受讓人補交。當事人另有約定的從其約定。
1、購房合同原件，二手房過戶的提供資金監(jiān)管合同
2、物業(yè)專項維修資金繳款憑證
3、買賣雙方當事人身份證原件
4、買賣雙方當事人現(xiàn)場簽字
第三：住宅專項維修資金使用流程
保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，按以下程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
1、申請：
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修、更新和改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議包括：維修、更新和改造內(nèi)容、工程預算、涉及業(yè)主和組織方式等。
使用建議經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)資料，向市物業(yè)專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）提出申請。
2、外勘
申請資料齊全的，管理中心應在3個工作日內(nèi)對使用項目進行現(xiàn)場查勘，審查是否符合使用條件，對不符合條件的，應書面出具不同意使用的理由和依據(jù)。
申請資料包括：
（1） 業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主授權(quán)委托書；
（2） 《湘潭市物業(yè)專項維修資金使用申請表》；
（3） 住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意簽名表；
（4） 業(yè)主大會決定或業(yè)主共同決定;
（5） 業(yè)主委員會成立的備案證明，業(yè)主委員會主任、經(jīng)辦人身份證復印件；
（6） 物業(yè)項目維修合同、物業(yè)維修工程預（結(jié)）算書，審計報告；
（7） 物業(yè)維修單位的資質(zhì)證書。
3、審核
住宅專項維修資金的使用實行工程預算審核制度
A：申請使用住宅專項維修資金1萬元以下的，由市房產(chǎn)管理局審核；
B 申請使用住宅專項維修資金1萬元以上3萬元以內(nèi)的，由市房產(chǎn)管理局、市財政局審核；
C：申請使用住宅專項維修資金3萬元（含3萬元）以上的，按公開、公平、公正的原則，由業(yè)主代表選定相關(guān)中介機構(gòu)進行評審，相關(guān)評審費用列入工程成本。
4、公示
符合使用規(guī)定的，市物業(yè)專項維修資金管理中心應在住宅小區(qū)內(nèi)公示住宅專項維修資金受益業(yè)主使用分攤數(shù)額，公示期為5天。
5、資金劃撥
公示期內(nèi)無異議或異議不成立的，管理中心按程序、工程進度撥付維修款：
（1） 申請使用住宅專項維修資金1萬元以下的，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審核，維修項目完工后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)應當就維修項目進行驗收，維修項目竣工驗收合格后提供竣工驗收證明及維修發(fā)票，由市物業(yè)專項維修資金管理中心一次性撥付。
（2） 申請使用住宅專項維修資金1萬元以上的，經(jīng)市房產(chǎn)管理局、市財政局審核后3個工作日內(nèi)，由市物業(yè)專項維修資金管理中心撥付50%的預算資金；維修項目完工后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)應當就維修項目進行驗收，維修項目竣工驗收合格后提供竣工驗收證明及維修發(fā)票，由市物業(yè)專項維修資金管理中心撥付剩余資金。使用住宅專項維修資金數(shù)額較大的，可根據(jù)工程進度分期撥付。
一次性表決
對符合下列條件的物業(yè)維修、更新和改造項目，可以采取一次性表決的方式使用住宅專項維修資金：
（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；
（二）單項物業(yè)維修、更新和改造項目費用在5萬元以下。
一次性表決使用住宅專項維修資金的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
一次性表決方式使用住宅專項維修資金的期限不得超過5年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金交存總額的5%。
屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)維修、更新和改造項目，使用住宅專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。
應急維修
發(fā)生下列緊急情形之一，需要立即對物業(yè)項目進行維修、更新和改造的，維修費用可以直接從受益業(yè)主住宅專項維修資金中列支：
（一）電梯故障危及人身安全的；
（二）消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；
（三）屋面、外墻損壞、滲漏嚴重的；
（四）樓體外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；
（五）發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的其他緊急情況。
