國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4日公布的《2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況》顯示,截至2010年6月末全國(guó)商品住宅待售面積為1.06億平方米,同比去年增長(zhǎng)0.2%,環(huán)比去年末的1.15億平方米減少7%。待售商品房逾1.9億平方米,待售情況有所好轉(zhuǎn)。與此同時(shí),7月一線城市成交量普遍反彈,而部分機(jī)構(gòu)對(duì)二三線開發(fā)商調(diào)研結(jié)果亦顯示,二三線的樓市依然堅(jiān)挺。
成為眼下普遍關(guān)注的話題是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的會(huì)否出現(xiàn)反彈？政策接下來(lái)的走向如何？
待售面積增長(zhǎng)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4日公布的數(shù)據(jù)顯示,今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.4%。
“截至2010年6月末全國(guó)商品住宅待售面積為1.06億平方米,同比去年增長(zhǎng)0.2%,環(huán)比去年末的1.15億平方米減少7%�！眹�(guó)信證券房地產(chǎn)分析師認(rèn)為,全國(guó)商品房待售面積比原先市場(chǎng)預(yù)期的要低:截至2010年6月底,全國(guó)商品房待售面積約200萬(wàn)套(按照套均100平方米估算,下同),其中住宅約100萬(wàn)套。而2009年全年全國(guó)住宅銷售就有804萬(wàn)套。因此,100萬(wàn)套竣工未售住宅的量相對(duì)很小,也遠(yuǎn)比比市場(chǎng)預(yù)期的要小,這也顯示了未來(lái)房?jī)r(jià)大幅下降的可能性較低。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前并未公布住房空置面積。通過(guò)對(duì)披露數(shù)據(jù)進(jìn)一步測(cè)算可知,2006-2010年6月共四年半的時(shí)間里,商品住宅待售面積比2005年末增加了2082萬(wàn)平方米,僅占這四年半全部竣工住宅面積的0.79%。
國(guó)信證券分析師表示,有媒體此前報(bào)道稱“國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住,也動(dòng)搖著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基”,其中所引數(shù)據(jù)不合理,自1999年至2009年十一年間,中國(guó)商品房竣工面積累計(jì)為47.33億平方米,假設(shè)套均面積為90平方米(暨90平方米一個(gè)電表),這十一年竣工面積折成套數(shù)也僅5259萬(wàn)套,在這十一年所竣工的住宅基本空置顯然荒唐。
成交量如期回升
新盤入市正帶動(dòng)成交回升。來(lái)自各城市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示,7月重點(diǎn)城市住房成交量環(huán)比小幅回升,總體成交環(huán)比升9%,其中一線城市升18%,二線城市升6%,新盤的合理定價(jià)使得成交如期回升。盡管如此,7月份重點(diǎn)城市成交面積同比數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市成交面積同比下降57%,其中京滬深下降65%,重點(diǎn)二線城市下降53%。華泰聯(lián)合證券研究所認(rèn)為,這反映出目前的成交雖有回升,但仍處以一個(gè)成交低位�！皹鞘谐山怀霈F(xiàn)回升的原因主要是09年三四季度加大新開工帶來(lái)的新增供應(yīng),將在10年三季度逐步進(jìn)入市場(chǎng),再加上新推樓盤定價(jià)較為合理,成交回升在預(yù)期之內(nèi)。再者,政策面并未變得更嚴(yán)厲,使得此前部分觀望需求開始入市�！�
盡管一線略有回升,但二線除天津武漢外土地成交依舊低迷�！耙痪�城市如北京、上海和廣州,土地成交面積環(huán)比均有所增加,其中上海住宅類土地溢價(jià)率30%,市場(chǎng)活躍度有所回升。原因在于,一線城市土地供給不足,造成土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。同時(shí),目前土地市場(chǎng)降溫明顯,樓面地價(jià)有所下降,開發(fā)商拿地更為安全。二線城市中,除天津和武漢外其余城市成交低迷�！比A泰聯(lián)合證券研 究 所 認(rèn)為,總體而言,上半年的調(diào)控政策使土地市場(chǎng)明顯降溫,下半年隨著調(diào)控的影響逐步加深和房?jī)r(jià)的逐步回落,地價(jià)下調(diào)的壓力將會(huì)逐漸增大。
