二套住房首付比例不低于五成，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房價過高地區(qū)可暫停放貸，二套住房認房又認貸。面對飛漲的樓市，國務(wù)院收緊了金融政策，為過快增長的房價拉緊了韁繩。
面對新政，湘潭樓市將如何演變？編輯對目前在售的10余家樓盤進行了調(diào)查。
剛性需求主導(dǎo)湘潭樓市市場
相比2008年的低迷，業(yè)內(nèi)人士面對此次房產(chǎn)調(diào)控新政普遍淡定：這次新政的針對性很強，就是精確打擊炒房、投機者。這在一線城市會立竿見影，但湘潭這樣一個剛性需求比較明顯，投機成分小的城市，影響并不會很大�！�
究竟湘潭樓市的投資性需求有多少？部分樓盤的營銷負責(zé)人毫不隱瞞的披露了自己樓盤的情況：
原定于4月開盤的河?xùn)|某盤，對外公布均價3500元/平米左右，已經(jīng)蓄客300余批，此次計劃推出100余套房源，推遲至下月開盤，近三日每日依然排號約4批，僅2名退號客戶，其客戶二次購房也達50%。從目前的情況分析來看，剛性改善住房環(huán)境需求比較多，即使政策進行調(diào)控，其購房意愿依然強烈。
湘潭河?xùn)|某樓盤項目主要是80后的年輕人購買，首次置業(yè)占90％。第三次置業(yè)僅5％。其商鋪發(fā)售，沿街多個門面，面積為120—150平方米，均價6千元/平方米，發(fā)售頭天就賣出去4個，第二天賣完。該盤還在售樓公告中特別說明，如果因為新政提高首付影響需要退房的，可以即時辦理。但是沒有客戶辦理退房。
納帕溪谷樓盤一次性付款的購房者屈指可數(shù)，85％是周邊廠礦職工，使用公積金貸款，據(jù)銷售人員透露。從目前的情況來看，新政尚未造成影響�！�
建鑫國際因為是商業(yè)鋪面，價位較高，投資者也屬于“實力派”，新政中提高首付比例等政策對建鑫這一樓盤影響很小。尤其一批來自外地的投資客實力雄厚，他們不惜通宵排隊，等待排號。
云盤.香郡的客戶中，首次置業(yè)的占90％；另外，其節(jié)假日的客戶中，異地置業(yè)比重幾乎達到70％。這部分人群主要是湘潭戶籍，在外地打拼，賺錢后回家鄉(xiāng)買房。這說明外地房價太高，已經(jīng)逼迫許多人回到湘潭的價格洼地置業(yè)。
由此初步調(diào)查可以看出，湘潭目前的購房者首次購房的剛性需求占絕大多數(shù)，投資購房者的比例拋開購買改善型住房部分，僅為10%左右。
房價意義上，湘潭僅屬四線城市
歷次房地產(chǎn)新政出臺，都有一個限定詞——部分地區(qū)房價上漲過高過快。很明顯，這些城市首先是指京滬廣深。其實，一直以來，湘潭在房價上屬于什么水平層級，我們自己可能一直都沒有搞清楚。
如果嚴格從絕對房價上看，京滬廣深肯定是一線城市，溫州的房價也可以歸到一線城市；二線城市則應(yīng)該是部分省會城市及沿海的部分計劃單列市，比如寧波；三線城市才輪到重慶、成都、長沙這樣的省會城市；那么，湘潭這樣的城市頂多算四線城市。
這樣，普通意義上的一二三四線城市的定義從中心城市到省會城市，再到地級市和縣級市的排序已經(jīng)在房價指標(biāo)方面失去意義了。湘潭房價從2002年的幾百元上漲至今3千多元/平米用了8年時間，每年的平均漲幅僅為300元/平米。
理性依然是湘潭樓市的主題詞
面對新政，首先表現(xiàn)出應(yīng)激反應(yīng)的是股市的地產(chǎn)、金融板塊。同時，京滬廣深杭等城市的樓市也應(yīng)聲而跌，表現(xiàn)更強烈的是二手房交易價格的下滑。
面對外界的驚濤駭浪，湘潭樓市目前的態(tài)勢依舊冷靜。但理性的分析是必需的。
從調(diào)查的對象來看，他們大多不再擔(dān)心湘潭會遭受池魚之殃，反而更關(guān)注新政能否遏制住一線城市的房價�！皬拿裆嵌瘸霭l(fā)，中央這次應(yīng)該是痛下決心了。如果一線城市的房價還控制不住，中央肯定會繼續(xù)推出更多更嚴厲的措施。那樣，對我們這個行業(yè)的影響就大了�！�
從新政的實施層面看，有兩個方面值得關(guān)注：
首先，實施細則仍然由各地方自行擬定。這就證明了新政不是一刀切的。湘潭無論是哪個方面都不屬于新政打壓的對象，那么具體實施細則應(yīng)當(dāng)會理性制定。
其次，部分銀行早已開始提前實施按揭首付提高的做法。即使這樣，開發(fā)商還是可以變通，比如說采取首付分期付款的方法。
編輯采訪的地產(chǎn)行業(yè)人士，大多數(shù)還認識到一個問題：雖然湘潭的房價還會平穩(wěn)上漲，但漲價更需要品質(zhì)的提高來支撐，否則跟風(fēng)漲價也是泡沫產(chǎn)生的開始�！拔覀兺票P會更謹慎，慢慢觀察，不改變品質(zhì)的空談漲價是沒有人會買賬的。”某湘潭資深樓盤策劃說。“現(xiàn)在購房者都很理性，盲目地抬高商業(yè)價格，忽視消費人群的實力是沒有意義的，只有提高品質(zhì)實現(xiàn)價格上揚，才是進步。”
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