地價更多由市場決定
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映指出，按以前的規(guī)定，征用土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)都是按照被征用土地前3年的平均年產(chǎn)值計算的，將農(nóng)地的年產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計算的基準(zhǔn)，不科學(xué)。年產(chǎn)值作為農(nóng)作物產(chǎn)量與價格的綜合指數(shù)，其高低受自然條件和經(jīng)濟(jì)條件如農(nóng)產(chǎn)品價格、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，與被征地的區(qū)位等因素?zé)o關(guān)。
而他認(rèn)為，實際上，土地補(bǔ)償費(fèi)的確定應(yīng)該取決于被征地所處區(qū)位、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而與土地年產(chǎn)值并沒有很大的關(guān)聯(lián)性。因此，盡管目前城市用地價格飛漲，但農(nóng)產(chǎn)品價格漲幅緩慢，導(dǎo)致農(nóng)村征地補(bǔ)償與被征地價值嚴(yán)重背離。
對于征地補(bǔ)償提高兩至三成會不會影響土地出讓價格，中國土地勘測規(guī)劃院報告認(rèn)為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高與城市地價水平的變化在數(shù)量和趨勢上均無直接關(guān)系。從歷年地價變化趨勢來看，尤其是2009年工業(yè)地價出現(xiàn)的零增長甚至負(fù)增長可以充分表明，地價變動更多地體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行態(tài)勢。所以，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶來征地成本的上升，尚不能成為地價上漲的主要因素。
中國土地勘測規(guī)劃院進(jìn)一步分析，商品房用地出讓之前政府確定出讓底價時，除了根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素考慮確定底價外，土地取得成本也是其考慮的因素之一。但當(dāng)土地推向市場，在公開競爭的交易過程中，特別是在市場氛圍火爆的情況下，土地成交價格往往遠(yuǎn)高于出讓底價，與其成本累加值更不可同日而語，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對土地價格的影響微乎其微。
國信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明也表示，征地補(bǔ)償是通過政府或一級開發(fā)企業(yè)去補(bǔ)償，最后是由政府來買單，而不是由開發(fā)商直接購地。商品房價格是由市場決定的，地價受房價影響，也是由市場來決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)控之中，房價難以上漲，地價也受到制約。倘若土地拍賣價格大漲，開發(fā)商利潤空間大大縮小，那地塊就極有可能流拍。
區(qū)瑞明認(rèn)為，當(dāng)前各地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別較大，對于大多數(shù)地區(qū)來說，提高兩至三成不會推高土地價格。尤其是中西部地區(qū)征地補(bǔ)償相對于土地拍賣價格占比較小.
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