相信關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)的專業(yè)人士都注意到，中央政府最近密集調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)、甚至征求了部分民間機(jī)構(gòu)意見(jiàn)的新聞報(bào)道。這條消息耐人尋味。理論上，一個(gè)政策出臺(tái)后，對(duì)其實(shí)施效果實(shí)施跟蹤調(diào)研是應(yīng)有之舉。但此次大肆報(bào)道，卻讓坊間猜測(cè)四起，政策放松之說(shuō)接踵而至。而那個(gè)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)高度敏感的中國(guó)股市，也跟著坐了一輪“過(guò)山車”�？雌饋�(lái)，大多數(shù)人都寧愿相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)調(diào)整、乃至徹底轉(zhuǎn)向。而且篤信一旦政策調(diào)頭，則房地產(chǎn)又將重拾漲勢(shì)，一路飄紅，重現(xiàn)2009年下半年的輝煌。
應(yīng)該承認(rèn)，上述狀況不足為奇。調(diào)控多年，每次言辭之激烈均強(qiáng)于執(zhí)行，最終無(wú)功而返甚至急轉(zhuǎn)彎屢見(jiàn)不鮮，加上整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)體系尚無(wú)明顯改變，土地財(cái)政于地方政府之重要性亦未動(dòng)搖，堅(jiān)信目前之調(diào)控?zé)o法持續(xù)是一個(gè)并不復(fù)雜的推理結(jié)論。雖然有不少專家及業(yè)內(nèi)重量級(jí)人物反復(fù)強(qiáng)調(diào)本次調(diào)控的非經(jīng)濟(jì)層面的重要意義，很多人還是不愿意相信。
事實(shí)上，任何事物都有兩面性，事物經(jīng)常暴露在外的那個(gè)面未必是事物最真實(shí)、最全面的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，每個(gè)人都明白。所以你可以嘗試自己回答一個(gè)問(wèn)題：假設(shè)政策真的轉(zhuǎn)向了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)報(bào)復(fù)性上漲？絕大多數(shù)人的選擇肯定是“是”。接下來(lái)會(huì)產(chǎn)生第二個(gè)問(wèn)題：到時(shí)候會(huì)不會(huì)一發(fā)而不可收拾，進(jìn)而引發(fā)新一輪調(diào)控？恐怕答案與第一題相同。而且本人還確信，延續(xù)上述思路，這樣的周而復(fù)始不僅無(wú)法避免，而且周期會(huì)越來(lái)越短，情況會(huì)逐步惡化。可惜��！如果這樣一個(gè)結(jié)果是如此之明確，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真的可以轉(zhuǎn)向，或者說(shuō)應(yīng)該轉(zhuǎn)向嗎？
2008年底筆者看到中央實(shí)施的房地產(chǎn)刺激政策，就感覺(jué)一下子放得太松了，有矯枉過(guò)正之嫌。中國(guó)有一種說(shuō)法：一放就亂，一抓就死。原非專指房地產(chǎn)，但形容政策之作用仍相當(dāng)貼切。從今天4月份開(kāi)始的新一輪調(diào)控，也可以理解為刺激政策的全面退出。在一定程度上動(dòng)作又過(guò)大、過(guò)快、過(guò)猛。特別是對(duì)于各種改善型需求不加分辨地加以抑制，大量運(yùn)用了行政手段，再度使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。無(wú)論是新房、二手房、土地的成交均急劇萎縮，一個(gè)市場(chǎng)如果沒(méi)有成交量的配合，毫無(wú)疑問(wèn)是死水一潭。所以需要分析個(gè)中原由，是否存在發(fā)力過(guò)猛導(dǎo)致的誤傷現(xiàn)象？肯定是有的。比如對(duì)于改善型需求的全面抑制，銀行貸款中對(duì)于已經(jīng)將按揭商品房出售后仍按多套房處理，這些都是完全不合理的。包括北京市細(xì)則中關(guān)于一個(gè)家庭新買一套住宅的規(guī)定，雖為所謂“臨時(shí)性規(guī)定”，但對(duì)外傳達(dá)的信息仍對(duì)理性消費(fèi)、逐步升級(jí)的梯度住房消費(fèi)理念形成很大沖擊，本應(yīng)倡導(dǎo)的消費(fèi)觀反成了調(diào)控政策的犧牲品。
依筆者之見(jiàn)，宏觀調(diào)控不宜突然全面轉(zhuǎn)向。理由有三。一是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，必將導(dǎo)致新一輪的暴漲—調(diào)控—萎縮的難以承受的不必要的折騰；二是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向必然導(dǎo)致所有市場(chǎng)參與主體對(duì)于政府主管部門的能力產(chǎn)生懷疑，對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制有害無(wú)利；三是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向會(huì)使得原本一些正確的措施再度無(wú)法實(shí)施或效果削弱，比如增加保障房投入等，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展沒(méi)有任何好處。此外還想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，雖然本人并不支持宏觀調(diào)控的突然全面轉(zhuǎn)向，仍堅(jiān)持如前所述，本輪宏觀調(diào)控中有不當(dāng)與過(guò)激之處。
加之中國(guó)房地產(chǎn)尚有諸多痼疾尚未引起重視，政策之微調(diào)實(shí)屬必要。特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求，不僅不應(yīng)抑制，還應(yīng)該加以鼓勵(lì)。對(duì)于理性消費(fèi)，也需加以引導(dǎo)。比如投資性需求中，持有房產(chǎn)并長(zhǎng)期出租的大量業(yè)主，對(duì)于建立成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)絕對(duì)是必要的。
關(guān)注房租就應(yīng)該關(guān)注如何實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)上的有效供給的課題。而類似的課題還有很多，需要整個(gè)行業(yè)共同尋找解決方案.
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