面對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重拳出擊,商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試結(jié)果也隨之迅速出爐,結(jié)果樂(lè)觀而微妙:絕大多數(shù)銀行對(duì)房?jī)r(jià)“全面”（不是某個(gè)地區(qū)）下跌的容忍度高達(dá)30%－40%。
之所以說(shuō)“樂(lè)觀”,是因?yàn)榇蠹s30家銀行的壓力測(cè)試結(jié)果總體顯示,即便房?jī)r(jià)下跌30%－40%,銀行壞賬率也僅因此上升微不足道的1個(gè)百分點(diǎn)。這樣的結(jié)果不禁令人嘆為觀止。因?yàn)楦鶕?jù)一項(xiàng)對(duì)10個(gè)國(guó)家過(guò)去11次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)研究,如果前兩年經(jīng)通脹調(diào)整的實(shí)際房?jī)r(jià)上漲超過(guò)20%,而在隨后兩年里又下降超過(guò)15%,這些國(guó)家就出現(xiàn)了銀行危機(jī)。無(wú)論如何統(tǒng)計(jì)和調(diào)整,我國(guó)前兩年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%早已綽綽有余,但我們卻能夠在未來(lái)房?jī)r(jià)下跌30%－40%的情況下仍安然無(wú)恙。看來(lái),和他們相比,有中國(guó)特色的銀行體系的確有著一副非同一般、堅(jiān)不可摧的錚錚鐵骨。
之所以說(shuō)“微妙”,是因?yàn)槿绻l(shuí)有閑情逸致,將各家銀行房貸占全部貸款的比重與其承受能力進(jìn)行排列對(duì)比,應(yīng)該可隱約觀察到往往占比較高者似乎也恰是對(duì)下跌承受能力更強(qiáng)者。這種組合似乎并不應(yīng)該令人意外:因?yàn)楦私?所以更敢貸;因?yàn)橘J得多,所以風(fēng)控更到位;因?yàn)轱L(fēng)控更到位,所以最終鑄就了更強(qiáng)的承受能力。
人們常常說(shuō)“細(xì)節(jié)是魔鬼”,其實(shí)更兇險(xiǎn)的“魔鬼”往往躲藏在缺乏宏觀動(dòng)態(tài)視野的盲點(diǎn)中。根據(jù)媒體提供的信息,我國(guó)銀行業(yè)房貸壓力測(cè)試的盲區(qū)依稀可見(jiàn):
盲區(qū)之一:房地產(chǎn)貸款界定范圍。根據(jù)媒體報(bào)道,在壓力測(cè)試中要求報(bào)送的數(shù)據(jù)包括個(gè)人住房抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。僅僅這些就足夠了嗎？考慮到與機(jī)器設(shè)備等其他抵押品相比,土地和房產(chǎn)不僅通用性和流動(dòng)性都更好,而且過(guò)去的市場(chǎng)經(jīng)歷似乎也表明,其價(jià)值穩(wěn)定性也更優(yōu)。由此造成的一個(gè)自然結(jié)果就是,在其他用途的貸款中,銀行優(yōu)先選擇土地、房產(chǎn)作為抵押品也司空見(jiàn)慣（這其實(shí)并非中國(guó)特色）。如果不論貸款用途,將所有以土地為抵押品的貸款全部算進(jìn)來(lái),我國(guó)銀行業(yè)涉房貸款的比重很可能就不是目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的20%左右,而是更高。
盲區(qū)之二:房?jī)r(jià)大幅下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)反饋。至少?gòu)墓_(kāi)媒體報(bào)道看,幾乎所有壓力測(cè)試均未提及房?jī)r(jià)下跌30%－40%后的宏觀經(jīng)濟(jì)反饋問(wèn)題。也就是說(shuō),其隱含假定了即使房?jī)r(jià)“全面”（不是某個(gè)地區(qū)）下跌30%－40%,我們每個(gè)人依然能夠該干嘛的繼續(xù)干嘛。這怎么可能呢？全球的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)都顯示,從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家在實(shí)際房?jī)r(jià)短期大跌30%后,整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍可安然無(wú)恙!別的不說(shuō),至少失業(yè)率會(huì)顯著上升。中國(guó)法律規(guī)定的確與美國(guó)不同,并非房子拱手給銀行就了結(jié)了你和銀行的債權(quán)債務(wù),因而,在正常情況下,惡意違約不會(huì)成為美國(guó)那樣的家常便飯。但是,如果沒(méi)有了工作,即便真的不想斷供,可又能怎么樣呢？
一次并非“刺刀見(jiàn)紅”的“實(shí)彈演習(xí)”。2008的深圳房?jī)r(jià)大幅下跌,似乎可以看作是不經(jīng)意間對(duì)銀行承受房?jī)r(jià)下跌能力的一次“實(shí)彈演習(xí)”。但是,千萬(wàn)不能忘了,發(fā)生如此之大變化的,僅僅是在深圳彈丸之地;更為重要的是,在本輪危機(jī)中,我們并沒(méi)有真正經(jīng)受城市人口失業(yè)率顯著上升的考驗(yàn)。因此,這次“實(shí)彈演習(xí)”其實(shí)并未真正“刺刀見(jiàn)紅”。
當(dāng)然,還可能有樂(lè)觀者言,我國(guó)銀行業(yè)的房貸占全部貸款的比重并不算高。的確,至少和次貸危機(jī)前美國(guó)高達(dá)40%左右的占比相比,我們目前20%左右的水平似乎并不值得過(guò)分擔(dān)心。但是,不要忘了,日本因泡沫經(jīng)濟(jì)破滅而最終在1995－1999年間被摧垮的6家銀行,其中直接房地產(chǎn)貸款占比最低的僅在10%左右,最高的也不過(guò)23%。
房市調(diào)控需要精確打擊,但精確打擊顯然應(yīng)該消除雷達(dá)盲點(diǎn)。當(dāng)然,在攔截動(dòng)態(tài)目標(biāo)中,真正做到這點(diǎn)其實(shí)并不容易。
更多房產(chǎn)新聞?wù)堖M(jìn)湘潭房產(chǎn)網(wǎng)（http://xt.fangyuan365.com）
