湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月28日訊 2011年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，效果并未盡如人意。2012年積壓的剛需和壓抑已久的改善性需要積極入市，全國(guó)商品房成交量達(dá)三年最高。百城住宅成交均價(jià)連續(xù)六個(gè)月環(huán)比上漲，成交需求強(qiáng)勁，價(jià)格止跌反彈。特別是進(jìn)入2013年以來(lái)，一些城市交易量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì)明顯。在此背景下，樓市調(diào)控政策新“國(guó)五條”重磅出臺(tái)。
量?jī)r(jià)齊升成主因
此次調(diào)控力度之大，超出市場(chǎng)預(yù)期。但實(shí)際上，該政策仍是沿襲過(guò)去的思路，即最大限度地保護(hù)剛需購(gòu)房者利益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次政策出臺(tái)有如下原因：宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)，中小城市房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)市場(chǎng)上新一輪炒房熱；各地房企瘋狂圈地，土地價(jià)格水漲船高，樓市出現(xiàn)“暖冬”現(xiàn)象。為繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，新“國(guó)五條”重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心，意在打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。
湘潭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)某開發(fā)商指出，“此次政策出臺(tái)再次釋放強(qiáng)烈信號(hào)，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松，旨在抑制房?jī)r(jià)。而且隨后發(fā)布的新“國(guó)五條”細(xì)則，再度給樓市調(diào)控加碼，對(duì)提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施補(bǔ)充了具體細(xì)則，這無(wú)疑是給‘暖冬’市場(chǎng)的一劑猛藥，對(duì)二手房市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重要影響。”
新“國(guó)五條”新政新措更嚴(yán)厲
據(jù)了解，新“國(guó)五條”既體現(xiàn)出政策的連續(xù)性，又具有針對(duì)性，包括了要求地方政府完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)措施；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)負(fù)責(zé)人介紹，“總體來(lái)看，這五條政策措施是以打擊需求為主，增加供給為輔，強(qiáng)化了限購(gòu)和限貸的執(zhí)行，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的姿態(tài)。和以往政策有所不同的是，新‘國(guó)五條’對(duì)樓市調(diào)控提出了更有針對(duì)性的細(xì)則。以‘完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制’為例，要求制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，加上了‘按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則’的前提，這是針對(duì)一些城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)暴露出的問(wèn)題從嚴(yán)要求的體現(xiàn)。明確提出了要‘?dāng)U大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍’重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，新政給出了房產(chǎn)稅鐵定擴(kuò)容的信號(hào)�？梢�(jiàn)調(diào)控并不是在樓市上漲成為現(xiàn)實(shí)之時(shí)的舉措，而是在上漲預(yù)期愈演愈烈之時(shí)的動(dòng)作。”
二手房交易變活躍
近日，記者在湘潭市房地產(chǎn)交易中心看到，前來(lái)辦理二手房交易過(guò)戶的市民絡(luò)繹不絕。當(dāng)天辦理過(guò)戶的張女士告訴記者，“我這套房子在河?xùn)|，建筑面積118㎡，2000年買的時(shí)候才10萬(wàn)，現(xiàn)在賣40萬(wàn)，賺了30萬(wàn)，如果施行了新政，按增值幅度20%征收個(gè)稅，我要繳納6萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，而且價(jià)格越高越不好賣，不如新政實(shí)施之前將它出手，既享受了樓市升值的甜頭，落袋為安，又不必繳納那么重的稅�！�
記者走訪了幾家湘潭房產(chǎn)中介公司，了解到最近二手房交易較為活躍，成邦地產(chǎn)的銷售人員告訴記者，“若實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政，最終還是購(gòu)房者買單，所以不少市民都搶在新政出臺(tái)前購(gòu)入二手房�！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，為了在“國(guó)五條”細(xì)則正式實(shí)施前趕上政策末班車，近期內(nèi)買賣市場(chǎng)將出現(xiàn)成交小高峰。
湘潭房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，此次新政主要是為了抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，針對(duì)多套以上住房的炒房者和捂盤不售的開發(fā)商，而非對(duì)準(zhǔn)普通百姓的普通住房，特別是對(duì)第一套剛需住房和第二套改善型住房會(huì)酌情考慮。要等省級(jí)調(diào)控政策出臺(tái)后，湘潭才會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，時(shí)間可能會(huì)是3月底四月初。
新“國(guó)五條”湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析
新“國(guó)五條”出臺(tái)后，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次政策是對(duì)以前政策的重申，沒(méi)有新意，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。但隨著3月1日實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)界不少人士原先樂(lè)觀的預(yù)期已不復(fù)存在。細(xì)則中有兩條對(duì)湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，第一條是對(duì)出售自由住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)稅；第二條是關(guān)于進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
盡管目前二手房交易突增，可中介業(yè)內(nèi)人士卻對(duì)未來(lái)充滿擔(dān)憂，認(rèn)為這一切只是寒冬來(lái)臨前的短暫盛宴，一旦轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)稅實(shí)施，交易環(huán)節(jié)成本必然上升，首次置業(yè)的剛性需求更多地會(huì)選擇一手市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)將低迷冷清。
與一二線城市相比，湘潭樓市近兩年相對(duì)平穩(wěn)，特別是我市需要絕大部分為剛需為主，進(jìn)城置業(yè)需求強(qiáng)勁，次之為改善性需求，新政打擊的投資投機(jī)性購(gòu)房比例在我市不大，因此，預(yù)計(jì)新政調(diào)控對(duì)我市影響小于一二線和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。盡管如此，新“國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)我市新建市場(chǎng)回暖甚至漲價(jià)預(yù)期還是潑了一瓢冷水，對(duì)當(dāng)前樓市回暖、價(jià)格回升勢(shì)頭將形成一定抑制，業(yè)屆表現(xiàn)出了擔(dān)憂和謹(jǐn)慎。
