昨天，《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》正式發(fā)布。今年10月1日起，業(yè)主若對自己小區(qū)的物業(yè)價格和服務(wù)存在質(zhì)疑，可委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。新建房屋的物業(yè)費，必須經(jīng)第三方評估。
北京市住建委物業(yè)處處長于良表示，從本月開始，市住建委開始接受物管專家的報名。在辦法執(zhí)行前，會啟動物業(yè)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)成立的前期籌備工作。從10月1日起，正式接受報名機(jī)構(gòu)的備案。在此之前，本市已經(jīng)公布了物業(yè)價格成本，今后要形成按季公布的程序。
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何種情況可找第三方評估？
四情況可委托評估
《辦法》中規(guī)定，物業(yè)項目交接查驗；物業(yè)服務(wù)費用評估；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；其他需要評估監(jiān)理的事項，四種情況可以委托第三方進(jìn)行評估并出具報告。這些問題，都是目前物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)問題最多，解決最困難的地方。
其中物業(yè)項目交接查驗包括，建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗。另外，全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗。
而物業(yè)服務(wù)費用評估和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估，則針對的是業(yè)主與物業(yè)間，就物業(yè)價格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的糾紛。
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新舊小區(qū)必須找第三方評估嗎？
新房物業(yè)費必須評估
據(jù)介紹，對于新建房屋，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售前確定物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。
而針對已入住的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費用評估。
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產(chǎn)生的費用應(yīng)由誰支付？
誰委托
誰付評估費
針對委托第三方評估如何收費的問題，《辦法》明確，按照“誰委托誰付費”原則，且由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項目查驗點為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費金額。
于良告訴記者，評估費用不在政府提供指導(dǎo)價格的范疇，價格完全由市場自己制定。也就是說，在今年10月1日后，該辦法執(zhí)行中，經(jīng)由評估雙方自己定價，并逐漸形成一個合理的價格。
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個人是否可以申請評估？
單個業(yè)主
也可委托評估
于良說，按規(guī)定業(yè)主委員會、一個小區(qū)中的部分業(yè)主，以及單個業(yè)主均可委托第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)評估。
委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。
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如何保證第三方評估機(jī)構(gòu)的公正性？
收人財物
將撤專家資格
《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定從事專業(yè)咨詢服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估報告。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，均從物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)熘羞x取。違規(guī)收受利害關(guān)系人的財物或者其他好處、不能客觀公正履行職責(zé)等違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為的物管專家，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委給予警告，情節(jié)嚴(yán)重的，取消物業(yè)管理行業(yè)專家資格，予以通報，終身不得重新申報物業(yè)管理行業(yè)專家，不得參與本市評審、考評、評估活動。
預(yù)計短期內(nèi)
效果不明顯
昨天，知名業(yè)主維權(quán)人士舒可心表示，《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》推行，可視作物業(yè)管理從“計劃”進(jìn)入了“市場”。其目的就是要形成市場凈化機(jī)制，這有利于持續(xù)發(fā)展，而此前政府作為“第三方”，政策有時無法持續(xù)下去是最大的弊病。同時不可回避的是，存在評估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使的不利一面，因此他覺得短期內(nèi)這個辦法不會出現(xiàn)太好的效果。但他認(rèn)為，這是目前最好的辦法之一。長遠(yuǎn)來看，有利于目前分散的業(yè)主，自發(fā)團(tuán)結(jié)起來，共同維護(hù)自己的利益。目前，物業(yè)中最大的問題，不是物業(yè)公司、開發(fā)商或者政府存在問題，而是業(yè)主的力量太分散，且不愿意團(tuán)結(jié)在一起共同爭取利益。
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