湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月7日訊 據(jù)“新國(guó)五條”細(xì)則指出，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的內(nèi)容，或?qū)?duì)樓市炒家產(chǎn)生較大影響，并給二手房市場(chǎng)帶來(lái)壓力。
猜測(cè)帶動(dòng)湘潭二手房市場(chǎng)活躍度
新國(guó)五條”細(xì)則雖然剛剛出臺(tái)才一周，在尚未明確何時(shí)正式實(shí)施時(shí)，已迅速波及湘潭二手房交易市場(chǎng)。記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，細(xì)則剛出臺(tái)幾天，忙著過(guò)戶的購(gòu)房者已經(jīng)幾乎擠爆了湘潭房產(chǎn)局交易大廳。3月6日下午，記者來(lái)到湘潭市房產(chǎn)交易大廳，這里人流攢動(dòng)、絡(luò)繹不絕。過(guò)戶和繳稅等窗口前面都排起了長(zhǎng)隊(duì)。其中許多市民都是獲悉新“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，他們想在政策出臺(tái)到執(zhí)行落實(shí)前搶搭末班車(chē)，盡早將房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)辦好。
家住河?xùn)|的余先生下午直接請(qǐng)假趕來(lái)辦過(guò)戶，手拿各種證明，喃喃自語(yǔ)“新政太狠了！”他告訴記者，他有個(gè)二手房想過(guò)戶給孩子，因?yàn)檫@套房子以前是房改房，登記的價(jià)格較低，只有幾萬(wàn)元，按照目前現(xiàn)行政策過(guò)戶，只要幾千左右就可以過(guò)戶，如果按照20%個(gè)稅的政策過(guò)戶，就要被征收好萬(wàn)元個(gè)稅。如果要交幾萬(wàn)的稅，我肯定交不起！
據(jù)記者近三天走訪發(fā)現(xiàn)，每天來(lái)湘潭房產(chǎn)局咨詢政策的人不下百個(gè)，辦理二手房業(yè)務(wù)的市民比以往增加了一倍多，平時(shí)窗口排號(hào)最多的也就叫到20號(hào)左右，現(xiàn)在直接就是50號(hào)以后了，而早上來(lái)過(guò)戶的人更多，幾乎所有的柜臺(tái)都沒(méi)有休息，都在為市民辦理業(yè)務(wù)。”湘潭市房產(chǎn)市場(chǎng)交易大廳的工作人員說(shuō)道。
在政策明朗之前，購(gòu)房者的種種猜測(cè)帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)活躍度。有著多年房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的劉宇浩介紹，二手房相對(duì)于新房的優(yōu)勢(shì)在于地理位置的優(yōu)越和較低的總房?jī)r(jià)，具有很大的誘惑力。如果二手出售按新規(guī)定20%計(jì)征，很多房子的征稅額都會(huì)大幅上升。以普通住房為例，假設(shè)一套87平方米的房子，3年前購(gòu)入的價(jià)格大約為30萬(wàn)元，目前售出的價(jià)格大約在40萬(wàn)元。如果按照原辦法，業(yè)主可選擇成交價(jià)40萬(wàn)元的1%即4000元繳納個(gè)人所得稅；但按照新政，業(yè)主則需繳納（40萬(wàn)元 -30萬(wàn)元）×20%即2萬(wàn)元個(gè)人所得稅，比原辦法多出了1.6萬(wàn)元。
湘潭二手房稅率暫未變化 市場(chǎng)影響有限
湘潭一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，“在二手房交易中，普遍的情況是賣(mài)家將所要承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，這也意味著接下來(lái)購(gòu)房成本可能會(huì)大幅增加。但‘國(guó)五條’主要是重申從嚴(yán)執(zhí)行以往調(diào)控政策，其影響如何將視各地方政府執(zhí)行力度。可以預(yù)見(jiàn)的是，如果二手房交易嚴(yán)格征收20%的個(gè)人所得稅，未來(lái)購(gòu)房者持續(xù)觀望的態(tài)度會(huì)更加嚴(yán)重，二手房?jī)r(jià)格也肯定會(huì)上漲，但不會(huì)出現(xiàn)暴增，未來(lái)大家會(huì)更加青睞剛需型的新商品房。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)負(fù)責(zé)人表示，新政實(shí)施后，雖然會(huì)導(dǎo)致部分二手房買(mǎi)家轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)。但目前湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手房的成交量一直維持在2.5萬(wàn)平方米，與新房的比例大致在1:7，這表明對(duì)于湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，特別是以剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)影響不會(huì)太大。
“國(guó)五條”細(xì)則出來(lái)后，湘潭何時(shí)公布和實(shí)施落地新政策是市民最關(guān)注的問(wèn)題。3月7日，記者從湘潭市二手房交易中心地稅窗口了解到，暫未接到上級(jí)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅新規(guī)的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，湘潭市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）的價(jià)格控制目標(biāo)應(yīng)該在本月底出臺(tái)。在政策尚未調(diào)整之前，目前包括限購(gòu)在內(nèi)的相關(guān)政策仍然按照此前規(guī)定執(zhí)行。
二手房交易征20%個(gè)稅存兩大爭(zhēng)議
樓市調(diào)控“新國(guó)五條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳，全國(guó)二手房市場(chǎng)成交量短期快速上升。但是，由于配套細(xì)則尚未出臺(tái)，業(yè)內(nèi)對(duì)于新政焦點(diǎn)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅”爭(zhēng)議不小。
爭(zhēng)議1：原值是否等于登記價(jià)？
“新國(guó)五條”中關(guān)于二手房交易稅費(fèi)如此表述：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作�！�
其中，對(duì)于上述表述“房屋原值”是怎么界定，業(yè)內(nèi)看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“原值”是指一手業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)房的原始價(jià)格。但也有中介人士認(rèn)為，“原值”是指房產(chǎn)證上的登記價(jià)格。
爭(zhēng)議2：轉(zhuǎn)讓所得是否難以核實(shí)？
二手房交易稅費(fèi)按照核實(shí)征收，并沒(méi)有可操作性，因此，20%個(gè)稅將難以落實(shí)�！耙环矫妫芏鄷r(shí)候真實(shí)的交易價(jià)格無(wú)從得知，另一方面，房產(chǎn)被交易多次后，原值也無(wú)法核實(shí)，所以一刀切核實(shí)征收20%個(gè)稅不具備可能性�！�
不過(guò)，記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士均表示，如果湘潭強(qiáng)制執(zhí)行20%個(gè)稅征收，要查清楚房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)，也易如反掌。“可以查購(gòu)房者的銀行貸款合同，也可以到中介地鋪查，十分簡(jiǎn)單。就看政府的態(tài)度了�！�
