制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)
記者：為什么開發(fā)商會(huì)有這么多空子可鉆呢？
劉生：這是因?yàn)槲覈壳胺康禺a(chǎn)制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發(fā)之前都是一樣的，沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中土地是首要的。我國法律對(duì)土地開發(fā)有特別的規(guī)定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發(fā)。國有土地要發(fā)展，負(fù)責(zé)具體操作的是房地產(chǎn)商。集體土地要發(fā)展，也要通過房地產(chǎn)商。這些規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)商“專業(yè)”了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發(fā)。
記者：你認(rèn)為我國現(xiàn)在的土地出讓和開發(fā)制度有缺陷？
劉生：制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)，另一方面制度又衍生了私權(quán)。
我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但做出政策時(shí)的動(dòng)機(jī)卻是具體的部門或個(gè)人，這樣專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了目標(biāo)及利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯(cuò)誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如一些地方一會(huì)兒推出“購房入戶”，一會(huì)兒又取消，政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。
記者：有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。
劉生：錯(cuò)了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預(yù)售的時(shí)候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會(huì)大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。
政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿
記者：現(xiàn)在百姓都說你們房地產(chǎn)商背后都有政府在撐腰，是這樣嗎？
劉生：術(shù)業(yè)有專工，房地產(chǎn)商是一個(gè)專業(yè)，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個(gè)我20多年前收地的例子，你就明白了。
土地只能是政府征收，我們自己不能收地，國家征用以后再賣給我們。政府按每畝1．6萬元的價(jià)格從農(nóng)民手上收過來，再按每畝20萬元的價(jià)格賣給我們。我們沒有和村民談，政府征了地就給我們了。我們躲在政府后面，那時(shí)候還沒有招拍掛這個(gè)概念，只有行政劃撥和國家征用。一開始我們就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，只是村民不知道。而對(duì)于村民來講，地是不要錢的。在這種特定環(huán)境下，哪個(gè)村能把土地賣掉，那是很能干的，因?yàn)榘淹恋刈儸F(xiàn)了。80畝地賣了，每戶都成了萬元戶，所以村民先前還是很樂意的。后來村民知道實(shí)情后才心理不平衡了。
記者：政府和開發(fā)商到底誰是贏家？
劉生：都是贏家。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可以賺1000萬，這是國有資產(chǎn)，所以政府就算干了一個(gè)大好事，而且也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)谿DP的發(fā)展。房子建好以后可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。
記者：這樣說政府和開發(fā)商像是一個(gè)合作的關(guān)系。
劉生：政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評(píng)價(jià)體制是看GDP、就業(yè)和投資，這些都離不開開發(fā)商。政府希望房地產(chǎn)商拿地之后好好蓋房，然后能拿到好處。
政府出臺(tái)的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時(shí)候，就出臺(tái)購房入戶政策，肯定就會(huì)有很多人借錢也要買房了。
怎樣才能降低房價(jià)
記者：您認(rèn)為是什么原因造就了我國現(xiàn)在的高房價(jià)？
劉生：房價(jià)上漲一定程度上是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。改革開放30年，我國經(jīng)濟(jì)得到了大發(fā)展，土地自然會(huì)增值。政府出讓土地，政府得了最大的紅利。房地產(chǎn)商是做這個(gè)具體事情的人，而他們跟政府合作，所以開發(fā)商也是獲益的。
但房價(jià)漲到現(xiàn)在這么高，是因?yàn)槲覀儼l(fā)展房地產(chǎn)是學(xué)香港的。香港曾經(jīng)是英國的殖民地。英國人當(dāng)年在香港的時(shí)候因?yàn)椴幌氡硽v史的包袱，就用土地來做文章，政府只開發(fā)1％的土地，因?yàn)楣┬鑷?yán)重不平衡，自然抬高了房價(jià)。這樣，就讓有錢人來操這個(gè)攤。
記者：這樣一來，很多香港平民百姓住不起房怎么辦？
劉生：在高房價(jià)政策的同時(shí)，香港政府修建了大量的公租房，用于解決低收入群體的住房。現(xiàn)在香港大概28％的人住公租房。而我們學(xué)香港學(xué)歪了，我們只學(xué)了高端商品房這一塊兒。所以我們現(xiàn)在解決老百姓住房問題的辦法，也是增加保障房，這樣才能既滿足有錢人的需求，同時(shí)也讓老百姓也有房住。中國的住房政策一直是缺位的，許多問題不能完全用市場化的方式來解決，比如看病、教育和住房，全部市場化，現(xiàn)在問題顯現(xiàn)出來了，才發(fā)現(xiàn)要補(bǔ)課。
記者：為何市場化解決不了住房問題？根源是什么？
劉生：根源是我國人多。
記者：住房不通過市場來解決該怎么解決？靠行政分配？
劉生：理想的住房格局是，大多數(shù)人住在政府的房子里，1％的人住私有房產(chǎn)，99％的人住政府房子，既滿足有錢人的購房需求，也解決普通老百姓的住房問題。至于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的比例，要根據(jù)各地的情況而定，總的來說住在政府的房子里應(yīng)該是多數(shù)，住商品房是少數(shù)。
記者：但是房子作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，有投資的價(jià)值，有開發(fā)商就說房子本身就是給有錢人蓋的。
劉生：這話沒錯(cuò)，房子是有投資屬性的。但作為國策，中國要保證社會(huì)的和諧發(fā)展，長久穩(wěn)定，房子只能是拿來住的�，F(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一個(gè)根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現(xiàn)在中央已經(jīng)有一個(gè)很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以不允許去炒。
記者：您認(rèn)為怎樣才能扼制房價(jià)不斷飆升？
劉生：房價(jià)高的原因，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鉆。政府應(yīng)該做保障性住房這一塊兒。但是我們保障性住房推出17年了，沒有一年真正去執(zhí)行。
政府應(yīng)該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。而且由于保障房所有權(quán)是政府的，這樣土地增值以后產(chǎn)生的利益是政府的。現(xiàn)在政府已經(jīng)開始加強(qiáng)保障房建設(shè)，如果政策實(shí)施得好，肯定是可以拉低房價(jià)的。
記者：開發(fā)商是否愿意建設(shè)保障房呢？
劉生：在形勢不好的時(shí)候，有的賺總比沒的賺好。前兩年房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，萬科在廣州拿了一個(gè)40萬平方米的土地，就是幫政府打工嘛。什么概念呢？就是萬科把它開發(fā)商的角色降低到建筑商，在里面收個(gè)工本費(fèi)。
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