湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月29日訊 現(xiàn)房?jī)r(jià)高企不下,雖然明年政府仍繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控,但作為普通市民來(lái)說(shuō),買(mǎi)房不是拍腦袋瓜就可以下決定的事情,需要多方面對(duì)比,慎重再慎重。有許多市民在拿到房產(chǎn)證之后摸不著北,我們耗盡畢生心血為了套房子,可這套房子卻只有50年或70年的產(chǎn)權(quán),難免讓人產(chǎn)生疑問(wèn):在70年產(chǎn)權(quán)到期后究竟是“到期后無(wú)償收回”還是“續(xù)費(fèi)使用”呢?
購(gòu)房者劉先生最近陪朋友到市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)看房,發(fā)現(xiàn)有的樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)50年,有的是70年,不少樓盤(pán)打著“產(chǎn)權(quán)70年”的廣告來(lái)吸引購(gòu)房者,劉先生產(chǎn)生疑問(wèn),便回家查看了自己的房產(chǎn)證,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上并沒(méi)有標(biāo)明其使用年限,他更加摸不著頭腦了:究竟50年和70年有和區(qū)別,到期后房子是不是不屬于自己了?
土地有年限,房子無(wú)年限
湘潭市房產(chǎn)交易中心工作人員向筆者透露,消費(fèi)者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題多數(shù)一知半解,許多業(yè)主和購(gòu)房者都會(huì)問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題,但其實(shí)這是對(duì)“產(chǎn)權(quán)”的誤解,消費(fèi)者混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問(wèn)題,“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念,房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán),土地使用權(quán)是國(guó)家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán),其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。
業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權(quán)外,還擁有該房屋的國(guó)土土地使用權(quán),還具備所占有的國(guó)有土地使用權(quán)。商品房產(chǎn)權(quán)沒(méi)有年限。
國(guó)家明確規(guī)定,土地使用權(quán)出讓年限不得高于70年,出讓30年、50年或70年都屬合法范圍。過(guò)去,開(kāi)發(fā)商從政府手中拿到土地使用權(quán),有的30年,有的50年,最長(zhǎng)70年。
湘潭市區(qū)一些早期如2000年前拿到地塊的項(xiàng)目,現(xiàn)在已剩下36年的土地使用權(quán)。有業(yè)界人士透露,50年、70年之分要看地塊的性質(zhì),如今的出讓合同寫(xiě)清楚土地使用權(quán)的年限。市國(guó)土資源局相關(guān)人士證實(shí)了這一說(shuō)法,目前只有40、50、70年的土地使用年限區(qū)分,沒(méi)有了綜合用地性質(zhì)的年限。(根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。)
而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
由于中國(guó)商品房出現(xiàn)的歷史最多不過(guò)30多年,距70年期限還有很長(zhǎng)時(shí)間,對(duì)于土地使用權(quán)期滿(mǎn)后如何重新續(xù)期,目前還沒(méi)有具體的政策和說(shuō)法。業(yè)界較認(rèn)可的有三種可能:1、可以續(xù)期,需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；2、不可續(xù)期,土地使用權(quán)收回,對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償；3、不可續(xù)期,無(wú)償收回土地使用權(quán)。
住宅用地和非住宅用地的區(qū)別,一字之差結(jié)果截然不同
新通過(guò)的《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)做了進(jìn)一步的劃分,區(qū)別對(duì)待住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非建設(shè)住宅用地使用權(quán),從而與先前的土地管理法相吻合。這樣的規(guī)定對(duì)普通百姓的生活影響深遠(yuǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在城市住宅用房屋,除了國(guó)家劃撥土地之外,基本上是在出讓的土地上建造的,國(guó)家把地出讓給開(kāi)發(fā)商,是有期限的,例如40、50、70年,住宅最長(zhǎng)是70年。
如果住宅用地使用權(quán)出讓為70年,房屋的使用壽命長(zhǎng)于這個(gè)年限的話(huà),當(dāng)使用期限到了之后,房子還屬于自己?jiǎn)?70年使用權(quán)到期后怎么辦?這個(gè)問(wèn)題對(duì)于私人購(gòu)房顯得尤其重要,不少市民在購(gòu)房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問(wèn),而業(yè)界人士告訴我們,土地有年限,房子無(wú)期限,當(dāng)房子到了50、70年以后,如沒(méi)有其他改造處理,將會(huì)自動(dòng)續(xù)期,《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
現(xiàn)在也有不少商業(yè)用地都改作住宅用地來(lái)炒賣(mài)。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人宣傳的是住宅用地,結(jié)果簽約后購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用地。按照即將實(shí)施的物權(quán)法,商業(yè)用地或非住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期滿(mǎn)時(shí)是不能自動(dòng)續(xù)期的,需要提前申請(qǐng)續(xù)期,而且肯定要交納土地使用權(quán)出讓金,這對(duì)社會(huì)公眾的生活影響很大。所以需要市民在購(gòu)房之前火眼金睛,辨別其中的不同。
焦點(diǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)條例
房屋產(chǎn)權(quán):是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和,即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
相關(guān)條例:《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿(mǎn)后,土地收歸國(guó)有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平,補(bǔ)交土地出讓金。
1、《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》中提及了房屋產(chǎn)權(quán)70年后怎么辦的問(wèn)題�！掇k法》第二十五條規(guī)定:土地有償使用期限屆滿(mǎn),土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿(mǎn)前一年向土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的,期滿(mǎn)后的土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。
2、而《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》對(duì)于土地期滿(mǎn)后的處理方法則做出了“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等約定。
答疑:
Q:房產(chǎn)證上會(huì)寫(xiě)上年限嗎?
A:購(gòu)買(mǎi)商品房后,由住建局發(fā)放的房產(chǎn)證,國(guó)土局則發(fā)放國(guó)有土地使用證,有些地區(qū)會(huì)在房產(chǎn)證上注明土地的使用年限,目前湘潭的是沒(méi)有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開(kāi)發(fā)商協(xié)助向國(guó)土局申請(qǐng)。
Q:國(guó)有土地使用證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別?
A:要買(mǎi)房子首先要看兩證,《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》,《國(guó)有土地使用權(quán)證》上就有你所購(gòu)買(mǎi)房屋的土地分?jǐn)偯娣e和性質(zhì)以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商業(yè)用地”、“工業(yè)用地”等。
國(guó)有土地使用證是公有的,房產(chǎn)證是私有的,國(guó)有土地使用權(quán)50年、70年是針對(duì)該地塊的土地使用年限,而商品房被購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后,則屬于業(yè)主所有,但業(yè)主僅擁有這塊土地上對(duì)應(yīng)的商品房擁有權(quán),而沒(méi)有土地的使用權(quán)。另外,只有土地才有使用年限。
業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房,目前沒(méi)有硬性規(guī)定需要發(fā)放國(guó)土使用證,業(yè)主如有需求,則需要在開(kāi)發(fā)商的配合下向國(guó)土局申請(qǐng)。
Q:房屋產(chǎn)權(quán)是從什么時(shí)候算起,如何界定?
A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國(guó)有土地的使用年限,并不是房屋所有權(quán)的年限。土地使用權(quán)使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準(zhǔn),不考慮你和開(kāi)發(fā)商簽署的預(yù)售合同日期。
比如一個(gè)開(kāi)發(fā)商2006年買(mǎi)的土地使用權(quán),3年的開(kāi)發(fā)時(shí)間,你2008年買(mǎi)的房子,2009年才交房入住,那么你的產(chǎn)權(quán)時(shí)間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質(zhì)來(lái)劃分。
Q:產(chǎn)權(quán)到期后房子該怎么辦?
A:中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái),才開(kāi)始房屋產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題,從首批擁有房產(chǎn)證的業(yè)主至今也不過(guò)30多年,距離產(chǎn)權(quán)70年還有一段距離,目前國(guó)家暫無(wú)條例明確規(guī)定,產(chǎn)權(quán)到期后的具體處理方法�，F(xiàn)在普遍認(rèn)為的是,到期后交納一定費(fèi)用便可以繼續(xù)續(xù)期,但具體的操作方法還沒(méi)有明文規(guī)定。
Tips:
查房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要注意的情況:
1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán),如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;
2.產(chǎn)權(quán)是否登記?如預(yù)售房、抵押商品房未登記等;
3.產(chǎn)權(quán)是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;
4.產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛?如拍賣(mài)競(jìng)得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;
5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán),如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣(mài)、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓。
