湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月20日訊 通脹緊壓，銀行利息跑不過CPI？樓市調(diào)控，住宅投資是否合適？股市震蕩，波及基金下跌？多次市場經(jīng)歷反復(fù)證明著一個(gè)這樣的事實(shí)：優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)鳛橐环N長線投資產(chǎn)品，尤其在特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，更能體現(xiàn)出其資產(chǎn)保值抗跌、穩(wěn)健升值的性能而大受青睞。
2012年，住宅市場調(diào)控仍是主基調(diào)，買方尚未完全走出觀望期；股票市場近期表現(xiàn)可謂“驚險(xiǎn)”：11月29日，四大股指及滬深300指數(shù)再創(chuàng)新低，滬指刷新46個(gè)月新低，滬指最低探至1961.82點(diǎn)。與此形成鮮明對比的是，各地商鋪投資卻一如既往地火熱，面對大好局面，商鋪市場亦迎頭趕上。
商鋪投資機(jī)遇到
2009年以來住宅市場持續(xù)火熱，迫使宏觀調(diào)控政策不斷加碼，2010年至今，中央陸續(xù)出臺的嚴(yán)厲調(diào)控政策，直指住宅：二套房首付不低于五成，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，暫停發(fā)放三套以上房貸，以及限購政策，多種政策形成疊加效應(yīng)，幾乎影響到所有住宅需求。商業(yè)項(xiàng)目由于此前已執(zhí)行較為嚴(yán)格的信貸政策，受政策調(diào)控影響較少。另一方面，2010年起貨幣政策日益趨緊，而通脹預(yù)期仍然存在并愈加強(qiáng)烈，直接助推了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高潮。此外，大到全國，小到中山的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇，依國外的經(jīng)驗(yàn)：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過55%時(shí)，市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求將大增，目前國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)占比為40% 左右，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿θ暂^大。
多重背景之下，商業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展勢頭火熱，其分布也因城市組團(tuán)式發(fā)展的規(guī)劃特點(diǎn)，呈現(xiàn)出中心城區(qū)與其他組團(tuán)多個(gè)中心商圈的格局：作為中山西北組團(tuán)商貿(mào)服務(wù)中心，蓄勢已久的小欖更迎來了商業(yè)發(fā)展的至好機(jī)遇，因此，天幕城這個(gè)逾5萬平方米國際步行街區(qū)在推出市場一個(gè)多月內(nèi)，銷售業(yè)績一再走高，迅速成為眾多投資者首選的“香餑餑”。
商業(yè)街區(qū)更適合普通投資客
有商業(yè)行業(yè)業(yè)內(nèi)專家表示，目前對于投資者來說，分享城市綜合體的機(jī)會(huì)并不多，因?yàn)槌鞘芯C合體內(nèi)的商業(yè)，位置好的基本上都是開發(fā)運(yùn)營商自持，以出租為主，拿出來銷售的都是邊角余料。雖然城市綜合體因?yàn)槭钦w運(yùn)行，加上室內(nèi)對抗天氣的優(yōu)勢，運(yùn)營優(yōu)勢更大，但是對于投資者來說，街鋪的組合度更高，可以有門檻很低的投資，也可以有幾千萬的投資。因此，商業(yè)街區(qū)這樣的投資模式更適合普通投資客。
另外，商業(yè)街區(qū)還涉及土地價(jià)值問題。商業(yè)地產(chǎn)專家馮玨曾表示，商業(yè)街區(qū)的價(jià)值本質(zhì)是土地價(jià)值，隨著市區(qū)土地價(jià)值日益高企，在規(guī)劃上，容積率十分低的商業(yè)街區(qū)已經(jīng)很難通過，而且開發(fā)商在規(guī)劃商業(yè)時(shí)，也沒有規(guī)劃低強(qiáng)度商業(yè)的意愿，因?yàn)槿绻羌猩虡I(yè)，樓面地價(jià)或許還可控制，而商業(yè)街區(qū)每平方米的土地成本要高得多，加之開發(fā)強(qiáng)度難以達(dá)到目標(biāo)，市場逐步放棄了在市區(qū)開發(fā)街鋪的想法。這也是一旦市場有街鋪推出來，就受熱捧的根本原因。
“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”六大要素
街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個(gè)重要構(gòu)成部分，它的價(jià)值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動(dòng)空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時(shí)還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。
從商業(yè)角度看，“街區(qū)商業(yè)”是城市中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中的地區(qū)，是保證商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素 �！敖謪^(qū)商業(yè)”是由各種零售、餐飲、娛樂、旅店、銀行等服務(wù)機(jī)構(gòu)聚集在一起而形成的消費(fèi)集中區(qū)�，F(xiàn)代商業(yè)街作為城市商業(yè)的縮影和窗口，是商業(yè)多功能的整合，是重要的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間形態(tài)和城市地域類型，是城市活動(dòng)的主要公共場所，也是城市中最為市場化的區(qū)域，更是最為生動(dòng)的城市空間。
“街區(qū)商業(yè)”作為在街區(qū)住宅的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的商業(yè)模式有其獨(dú)特之處，“街區(qū)商業(yè)”應(yīng)該包括以下六大要素。
要素一：臨街旺鋪 吻合度：★★★★★
街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開放性：街中設(shè)街，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業(yè)死角，符合購物者“逛街”的購物習(xí)慣，軸線分布。
要素二：復(fù)合功能 吻合度：★★★★★
街區(qū)商業(yè)要求街區(qū)中的商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，要集購物、休閑、娛樂、居住等為一體，各業(yè)態(tài)間互動(dòng)互補(bǔ)，真正使全人群（各個(gè)年齡群）、全天候一站式購物消費(fèi)成為可能。
要素三：黃金比例 吻合度：★★★★☆
街區(qū)商業(yè)要求空間不過分大，長度不過分長；街區(qū)的科學(xué)規(guī)劃令人只需步行，便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進(jìn)深，讓店鋪投資的性價(jià)比達(dá)到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利，更帶來有效商業(yè)時(shí)間的延長。
要素四：連通城市 吻合度：★★★★★
街區(qū)商業(yè)要在道路交通設(shè)置上與公共道路、與城市保持密切連通。街區(qū)的格局必然是四面貫通的，街區(qū)的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個(gè)區(qū)域的獨(dú)立體，而是一個(gè)城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費(fèi)的外流，更大量吸納了外圍人流。
要素五：動(dòng)靜□離 吻合度：★★★★☆
街區(qū)商業(yè)通過空間的靈活過渡，改變了人流熙攘、環(huán)境喧囂的商業(yè)第一印象，多條商業(yè)內(nèi)街和次內(nèi)街，多種功能分區(qū)，鬧中取靜，靜中求動(dòng)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜□離。消費(fèi)環(huán)境幽雅、舒心、個(gè)性飛揚(yáng)，業(yè)態(tài)之間動(dòng)靜有序，互不干擾。
要素六：廣場效應(yīng) 吻合度：★★★☆☆
街區(qū)商業(yè)更注重交流的功能：街區(qū)中勢必存在廣場，廣場是人們迷戀一個(gè)地域的重要依據(jù)，是一個(gè)區(qū)域活力的第一見證。廣場是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業(yè)活動(dòng)讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價(jià)值倍增。
