湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月1日訊 自從樓市調(diào)控政策實(shí)施后，被打壓的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)平平。而與之相關(guān)聯(lián)的二手房交易也一度迎來(lái)市場(chǎng)“寒冬”，之前有一些二手房交易公司倒閉，從業(yè)人員跳槽或改行頻現(xiàn)。時(shí)至今日，這一切似乎已成“過(guò)去式”，湘潭二手房交易市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)繁榮的景象，隨著二手房交易量逐漸增多，隨之而來(lái)的房屋買賣糾紛也逐漸增多，所以在購(gòu)買二手房時(shí),更應(yīng)注意規(guī)避二手房交易糾紛。
為此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯整理出，目前湘潭二手房交易常見(jiàn)糾紛及解決辦法，供廣大網(wǎng)民及購(gòu)房著閱讀及參考。
讀者疑問(wèn)：交了二手房買賣定金怎么退？
律師答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來(lái)，一般是交一萬(wàn)元或二萬(wàn)元，也有要求交五萬(wàn)元的，數(shù)額不等。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，那么是相當(dāng)困難的，因?yàn)橹薪楣就诙ń鸱矫孀鑫恼拢O(shè)置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個(gè)方面的原因：
第一個(gè)方面就是中介公司說(shuō)假話，不披露房屋交易方面的真實(shí)信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后想退定金中介公司說(shuō)買方違約，不想要這套房了，因此定金不退。
二是房主方面的原因。房主有時(shí)覺(jué)得房子的價(jià)格賣低了，不想賣了，找理由提高交易的成本或提交買方的支出，這樣導(dǎo)致交易不成，
三是房主自己的原因，交定金時(shí)一時(shí)沖動(dòng)，冷靜下來(lái)后不想買了，想退定金。
四是買賣雙方或買賣雙方與中介公司三方對(duì)買賣合同的履行方式達(dá)不成一致意見(jiàn)，比如是付款在前還是過(guò)戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無(wú)論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。
在這四種情況當(dāng)中，大多數(shù)是中介公司的問(wèn)題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗(yàn)，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：
一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。
二是簽訂的合同對(duì)中介公司非常有利，一旦買房人與賣房人不能簽訂買賣合同，則中介公司就說(shuō)買房人沒(méi)有來(lái)簽合同，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當(dāng)然要扣了。
三是在簽訂買賣合同時(shí)中介公司對(duì)買房人的合理要求不同意寫(xiě)在合同中，導(dǎo)致不能簽訂合同，如果購(gòu)房人起訴到法院，在購(gòu)房人陳述完不能簽訂合同的理由時(shí)中介公司馬上會(huì)說(shuō)合同的條款我們?nèi)�，簽訂不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人一般不會(huì)再買這套房屋了，也可能買了別的房子了，中介公司正是抓住這點(diǎn)說(shuō)購(gòu)房人不想買了，屬于單方違約。
四是中介公司與賣方串通，一般中介公司與賣方都有一個(gè)約定，如買方違約，買方的定金不退，賣方與中介公司一人一半，這樣賣方就與中介公司結(jié)成了利益方面的“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買房人要求退定金時(shí)，中介公司說(shuō)定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說(shuō)我沒(méi)收，那買房人沒(méi)有證據(jù)肯定會(huì)敗訴。
如何解決定金陷阱并能順利退回定金呢？
筆者建議采用下列方式：
一是將交給中介公司或房主的錢約定為預(yù)付款，比如“買方繳納賣方（或中介公司）1萬(wàn)元，屬于預(yù)付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無(wú)論什么原因，只要合同沒(méi)有簽成，預(yù)付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時(shí)并非買方不想買房了，而是沒(méi)有證據(jù)證明。
二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因?yàn)榻患{定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序。
三是如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠(chéng)意，二是一旦有糾紛，定金退不回來(lái)這樣損失會(huì)小。
四是如果交了定金，寫(xiě)明一定時(shí)間之內(nèi)（比如30天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰(shuí)誰(shuí)退還。
五是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng)，將對(duì)自己有利的條款寫(xiě)入?yún)f(xié)議或合同，購(gòu)買二手房在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)與一手房存在很大不同，一手房的定金協(xié)議很難改，但二手房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議比較好改，只要購(gòu)房人堅(jiān)持基本都能成功，因?yàn)橹薪楣居袔浊г麧?rùn)也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會(huì)在協(xié)議的內(nèi)容上讓步，購(gòu)房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點(diǎn)，簽訂對(duì)自己有利的協(xié)議，如果沒(méi)有這方面的專業(yè)知識(shí)，可以聘請(qǐng)專業(yè)人士幫助。
讀者疑問(wèn)：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？
律師答疑：按照工商行政管理部門的登記的要求，房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)范圍是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)按照合同法的規(guī)定，應(yīng)該是一種居間的業(yè)務(wù)。房屋中介公司是居間人，購(gòu)房人或售房人是委托人。中介公司的工作分兩種：
一種是為買賣雙方提供房屋交易的信息，另一種是提供房屋交易的信息，并努力促成買賣雙方交易成功。買房人或售房人與中介公司之間應(yīng)簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。所謂媒介服務(wù)，是指居間人不僅為委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，而且斡旋于交易雙方之間，從而促成雙方的交易。按照合同法居間合同的規(guī)定，中介公司從事的業(yè)務(wù)范圍相當(dāng)明確，但相當(dāng)一部分中介公司并不與委托人簽訂居間合同，而是利用委托人對(duì)法律知識(shí)及房屋交易知識(shí)的不了解，與委托人簽訂代理合同，由居間合同變成的代理合同，則中介公司與買方或賣方在二手房交易中的法律地們則完全不同，承擔(dān)的法律后果也完全不同。
律師提醒：買房人或賣房人在與中介公司簽訂合同時(shí)，一定要明確簽訂的是居間合同，而不是委托合同。
讀者疑問(wèn)：中介公司并未為我買到合適的房屋，所收定金能退還嗎？
律師答疑：上一個(gè)問(wèn)題已經(jīng)明確，中介公司是從事居間服務(wù)的，所收定金不能作為居間服務(wù)的報(bào)酬，也不能自動(dòng)轉(zhuǎn)為居間服務(wù)的費(fèi)用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但是可以要求支付從事居間活動(dòng)支出的必要的費(fèi)用，必要的費(fèi)用包括中介公司辦理居間事務(wù)支出的電話費(fèi)、交通費(fèi)等。
讀者疑問(wèn)：我能與中介公司簽訂委托代理合同嗎？
律師答疑：前面的問(wèn)題已經(jīng)提到，中介公司是從事居間業(yè)務(wù)的，要與買賣雙方簽訂居間合同，如果從事委托代理業(yè)務(wù)需征得買方或賣方的同意。一般中介公司并不向業(yè)主告知居間合同與代理合同的區(qū)別，即要求簽訂委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的規(guī)定，代理人代理的后果應(yīng)該由委托人即買方或賣方承擔(dān)，因此后果應(yīng)該由買方或賣方承擔(dān)。本來(lái)購(gòu)房人找中介公司的目的是享受其中介服務(wù)，提供信息或促成房屋買賣的交易，而非尋求代理服務(wù)，但很多中介公司在買方或賣不知不覺(jué)中將居間服務(wù)關(guān)系變成了委托代理關(guān)系，經(jīng)常在合同條款中約定“甲方委托乙方”做某某事，既然合同約定委托了中介公司，那么委托人就要對(duì)中介公司與買方或賣方洽談的買賣事宜承擔(dān)責(zé)任。
讀者疑問(wèn)：中介公司說(shuō)房屋實(shí)際面積168平方米，為了少交稅登記成88平方米可信嗎？
律師答疑：買房人在購(gòu)房前一定要了解房屋的實(shí)際面積，應(yīng)查看房屋所有權(quán)證上登記的面積。中介公司說(shuō)房屋實(shí)際面積168平方米，為了少交稅托了關(guān)系走了后門登記成88平方米，對(duì)于這種說(shuō)法購(gòu)房人不要輕易相信，而要以產(chǎn)權(quán)證上確認(rèn)的面積及平面圖為準(zhǔn)。目前北京市房地產(chǎn)測(cè)繪及交易中心的管理應(yīng)當(dāng)說(shuō)還是相當(dāng)嚴(yán)格的，基本不會(huì)存在有關(guān)系想少交點(diǎn)稅費(fèi)就能少登記面積的情況。
讀者疑問(wèn)：中介公司賺差價(jià)合法嗎？
律師答疑：有相當(dāng)一部分中介公司在從事二手房交易業(yè)務(wù)中，不讓買賣雙方見(jiàn)面，價(jià)格不透明，中介公司與賣方簽訂的代理售房合同的價(jià)格低于中介公司與買方簽訂的代理買房合同的價(jià)格，這樣中介公司賺取買賣雙方房屋交易的差價(jià)。中介公司是從事居間業(yè)務(wù)的，可以獲得居間服務(wù)的報(bào)酬，但是法律規(guī)定中介公司在居間業(yè)務(wù)中必須如實(shí)向買方或賣方報(bào)告交易的實(shí)際情況，居間人故意隱瞞與訂立合同最重要的價(jià)格事實(shí)或者提供虛假的價(jià)格情況，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。中介公司賺取差價(jià)是不合法的，委托人有權(quán)拒絕支付居間費(fèi)用。
讀者疑問(wèn)：在居間合同上確定房屋的價(jià)格對(duì)我有什么危害嗎？
律師答疑：中介公司的格式合同上一般都寫(xiě)明買方以多少價(jià)格購(gòu)買某某套房屋，買方一旦寫(xiě)上了房?jī)r(jià)其實(shí)就已經(jīng)承諾按此價(jià)格購(gòu)房，而實(shí)際上賣房人在中介公司所報(bào)價(jià)與中介公司向買方所報(bào)價(jià)格之間有一個(gè)差值，買方人一旦在合同中簽字，那么中介公司就有可能將這之間的差價(jià)據(jù)為已有。
律師提醒：買方在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，不要事先約定房屋的價(jià)格，而應(yīng)在合同條款中注明成交價(jià)由買方和賣方最終協(xié)商確認(rèn)，否則中介公司可能會(huì)輕松賺取差價(jià)。
讀者疑問(wèn)：買方與中介公司簽訂合同時(shí)付款方式應(yīng)如何約定？
律師答疑：買方在與中介公司簽訂合同時(shí)一般會(huì)有下面的條款：1.本協(xié)議簽訂當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元；2.簽訂正式買賣合同3日內(nèi)支付總房?jī)r(jià)的40%；余款在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付。如果在合同中約定了這樣的條款，就說(shuō)明買方在交易過(guò)程中按此要求付款，否則屬于違約。建議買方在與中介公司的合同中明確約定對(duì)自己有利的付款方式，以免買方在和賣方談判時(shí)賣方提出不利于買方的支付方式，這樣如果合同最終不能達(dá)成，保證中介費(fèi)用的能如數(shù)退還。
