湘潭房產(chǎn)網(wǎng)11月27日訊 “出現(xiàn)‘一房多賣’該如何維護(hù)自身合法權(quán)益？”、“房產(chǎn)證究竟有什么作用？”、“停車庫、閣樓、儲(chǔ)藏室等是否可以申請(qǐng)登記發(fā)證？”……臨近年底，有不少市民打進(jìn)本報(bào)熱線咨詢房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問題。記者第一時(shí)間咨詢了湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)法律顧問，就相關(guān)問題作了一一解答，以下是編輯整理出的十二個(gè)常見問題：
一，問：房產(chǎn)證究竟有什么作用？
答：無論是私有房產(chǎn)，還是單位房產(chǎn)，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)人維護(hù)自身合法權(quán)益的法律憑證。其作用主要有如下五個(gè)方面：
一、房產(chǎn)證是避免產(chǎn)權(quán)糾紛的法律憑證；
二、房產(chǎn)證是辦理抵押融資的法律憑證；
三、房產(chǎn)證是企業(yè)注冊(cè)明確資產(chǎn)的法律憑證；
四、房產(chǎn)證是居民辦理戶口遷移的法律憑證；
五、房產(chǎn)證是子女就近入學(xué)的法律憑證。
二，問：取得房屋產(chǎn)權(quán)必須要申請(qǐng)登記辦理房產(chǎn)證嗎？
答：根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，無論是依法建造的房屋，還是通過買賣、互換、繼承、受遺贈(zèng)、贈(zèng)與、作價(jià)入股、單位分立或合并等形式取得的房屋，都必須申請(qǐng)房屋登記辦理房產(chǎn)證，才能確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)。
三，問：房屋交易稅費(fèi)制度發(fā)展方向？房屋交易稅費(fèi)今后是否下降？
答：房屋交易稅費(fèi)比率目前較重，但根據(jù)國家宏觀調(diào)控方向，經(jīng)預(yù)測總體會(huì)增強(qiáng)。第一，總體上來說很多房屋進(jìn)入交易程序，稅種、稅率都會(huì)增加；第二，從其他試點(diǎn)城市來看，有些城市已經(jīng)開始對(duì)別墅和二套房征收房產(chǎn)稅；第三，房屋的計(jì)稅依據(jù)是以評(píng)估價(jià)計(jì)征的，而根據(jù)房屋不斷保值增值的特性，所以征稅總額應(yīng)該不斷上升；第四，現(xiàn)有的稅費(fèi)減免政策具有時(shí)限性，超過時(shí)限辦理房產(chǎn)證將不能再享受稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
四，問：購房人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂了購房合同，拿到了原產(chǎn)權(quán)人名下的房產(chǎn)證，而且還實(shí)際占有了房屋，但未及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，購房人的權(quán)益是否有法律保障？購房人的權(quán)益還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
答：購房人購房后未及時(shí)辦理過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證，則購房人的權(quán)益沒有法律保障。因?yàn)榉缮系姆课莓a(chǎn)權(quán)人還是原產(chǎn)權(quán)人，而不是現(xiàn)在的購房人。購房人的權(quán)益沒有法律保障，就有可能存在如下風(fēng)險(xiǎn)：一是原產(chǎn)權(quán)人有可能再次出售房屋，造成一房多售；二是購房人有可能用已經(jīng)出售的房屋向銀行申請(qǐng)抵押貸款；三是房屋還有可能被法院等司法部門查封，甚至?xí)婪◤?qiáng)行拍賣或抵債。
五，問：房產(chǎn)交易后，當(dāng)事人沒有及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，現(xiàn)出現(xiàn)賣方下落不明，買方是否可以單方面憑合同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證？
答：按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。賣方和買方都是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，現(xiàn)在賣方下落不明，無法到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)手續(xù)。登記機(jī)關(guān)無從判斷房屋買賣合同的真實(shí)性和合法性。在這種情況下，買方不能單方面憑房屋買賣合同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。
六，問：登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)“一房多賣”后怎么處理？購房人怎么維護(hù)自身合法權(quán)益？
答：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。如果出現(xiàn)“一房多賣”，在數(shù)個(gè)買受人中，誰辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，法律就認(rèn)定誰取得了該房屋的所有權(quán)。所以希望購房人簽訂了房屋買賣合同后及時(shí)到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
七，問：購房人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂了房屋買賣合同，但未及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)原產(chǎn)權(quán)人已將房產(chǎn)抵押貸款，購房人是否可以直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證？
答：購房人如果發(fā)現(xiàn)原產(chǎn)權(quán)人的房屋已辦理房產(chǎn)抵押登記，在抵押期間，購房人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的證明等有關(guān)資料，方可申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
八，問：購房人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂了房屋買賣合同，但未及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)法院已要求登記機(jī)關(guān)將原產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)查封，購房人是否可以直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證？
答：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)被人民法院依法查封的房屋在查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。所以即使購房人購買在先，但未及時(shí)辦理過戶手續(xù)，當(dāng)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)房屋已被查封，購房人還是不可以直接向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。
九，問：商品房廣告所明示的事項(xiàng)是否作為合同條款？
答：《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該解釋對(duì)于銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上也是對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了誠信要求和法律約束。
十，問：申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要符合哪些基本要求？
答：房產(chǎn)過戶實(shí)際上是指房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，它包括了房產(chǎn)買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)，以房屋出資入股，房屋分割、合并或者法人、其他組織分立、合并導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一些具體的規(guī)定：一是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)自房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生之日起九十日內(nèi)向我房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；二是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人雙方須到堂簽字蓋章，如出售方不能親自到堂，須辦理委托代理公證書，如買受人不能到堂，須提交書面委托代理書；三是買賣雙方提供的申請(qǐng)登記的材料必須真實(shí)、合法、有效；四是目前辦房產(chǎn)證增加了詢問環(huán)節(jié)，當(dāng)事人要按照房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況填寫問詢表，問詢表的填寫要符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
十一，問：申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過戶需要準(zhǔn)備哪些資料？
答：一般情況下需要準(zhǔn)備以下材料：一是登記申請(qǐng)書；二是申請(qǐng)人的身份證明；三是房屋所有權(quán)證書；四是證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，如買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書等等，如果劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓，還應(yīng)提供國土部門的批準(zhǔn)文件。如果是國有房屋轉(zhuǎn)讓，須提交國有資產(chǎn)管理部門同意出售的批準(zhǔn)文件。
十二，問：申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證需要繳納哪些費(fèi)用？
答：辦理房產(chǎn)證的收費(fèi)主要分為兩部分。一部分是房產(chǎn)管理部門直接收取的行政性、服務(wù)性收費(fèi)，其中包括登記費(fèi)、測繪費(fèi)、檔案利用費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、抵押手續(xù)費(fèi)和維修基金。第二部分是協(xié)助財(cái)政、地稅、物價(jià)部門收取的契稅、營業(yè)稅、印花稅、價(jià)格調(diào)節(jié)基金。業(yè)務(wù)類型不同，具體的稅費(fèi)收取不完全相同，老百姓可以到政務(wù)服務(wù)中心辦房產(chǎn)證大廳或登錄湘潭房產(chǎn)網(wǎng)對(duì)具體業(yè)務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行查詢。
