湘潭的房價會跌嗎？也是個仁者見仁、智者見智的問題。
我們了解了房地產(chǎn)的周期性和價格組成就可以分析出湘潭的房價會跌嗎。當(dāng)然，如果能精準(zhǔn)地把握政策、分析市場，也能很好的預(yù)測湘潭的房價走勢！
房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。因此，分析、研究房地產(chǎn)的周期性和影響房地產(chǎn)價格的因素，對國家而言，將有利于我們分析房地產(chǎn)市場，進而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展；對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有利于準(zhǔn)確把握市場脈搏，分析成本，從而使項目定位精準(zhǔn)；對消費者而言，有利于準(zhǔn)確分析市場走向，既不坐失“撿便宜貨”的良機，又不當(dāng)“貴大爺”、“冤大頭”。
一、房地產(chǎn)周期
房地產(chǎn)周期一般經(jīng)過繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段，其中繁榮與蕭條是兩個主要階段，衰退與復(fù)蘇是兩個過渡性階段。
房地產(chǎn)周期的長度一般為8~10年。（繁榮期、衰退期、蕭條期、復(fù)蘇期四個階段一般為24~30個月，由于內(nèi)外部各種因素的影響各個階段的長度也可能有所變化。）
每一個房地產(chǎn)周期都可以分為上升和下降兩個階段。上升階段也稱為繁榮，最高點稱為頂峰。然而，頂峰也是房地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點，此后房地產(chǎn)就進入下降階段，即衰退。衰退嚴(yán)重則進入蕭條，衰退的最低點稱為谷底。當(dāng)然，谷底也是房地產(chǎn)由衰轉(zhuǎn)盛的一個轉(zhuǎn)折點，此后進入上升階段。房地產(chǎn)從一個頂峰到另一個頂峰，或者從一個谷底到另一個谷底，就是一次完整的房地產(chǎn)周期。
房地產(chǎn)周期波動的擴張階段，是宏觀經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境日益活躍的季節(jié)。這時，市場需求旺盛，商品房暢銷，投資增長，資金周轉(zhuǎn)靈便。房地產(chǎn)處于較為寬松有利的外部環(huán)境中。
房地產(chǎn)周期波動的收縮階段，是宏觀經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境日趨緊縮的季節(jié)。這時，市場需求疲軟，商品房滯銷，投資減少，資金周轉(zhuǎn)不暢。企業(yè)處于較惡劣的外部環(huán)境中。房地產(chǎn)的衰退既有破壞作用，又有“自動調(diào)節(jié)”作用。在房地產(chǎn)衰退中，一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，退出市場；一些房地產(chǎn)企業(yè)虧損，陷入困境，尋求新的出路；一些企業(yè)頂住惡劣的氣候，在逆境中站穩(wěn)了腳跟，并求得新的生存和發(fā)展。這就是市場經(jīng)濟下“優(yōu)勝劣汰”的企業(yè)生存法則。
房地產(chǎn)周期的成因
（一）外因
房地產(chǎn)周期的形成與很多外部環(huán)境不無關(guān)系，如：戰(zhàn)爭、革命、選舉、自然災(zāi)難、科學(xué)突破或技術(shù)創(chuàng)新等等。
在我國影響房地產(chǎn)周期的一個重要外因就是政治性周期。
�。ǘ﹥�(nèi)因
按照一般的經(jīng)濟規(guī)律，房地產(chǎn)周期的形成起決定性作用的還是內(nèi)因。
1、國民收入的波動，扣除物價上漲等因素影響的國民實際收入。
2、銀行體系交替地擴張和緊縮信用，尤其是短期利率的波動。
3、投資過度，由于投資過多，與商品房建設(shè)過快，過度發(fā)展促使經(jīng)濟進入繁榮階段，但商品房過度建設(shè)從而導(dǎo)致的過剩又會促使房地產(chǎn)進入蕭條階段。
4、消費不足，房地產(chǎn)的衰退與商品房的需求趕不上商品房建設(shè)的增長。這種不足又與國民收入分配不公所造成的過度儲蓄有很大關(guān)聯(lián)。
5、心理因素，心理因素和投資過度是緊密相聯(lián)的。房地產(chǎn)的循環(huán)周期取決于投資，而投資大小主要取決于業(yè)主對未來的預(yù)期。而預(yù)期卻是一種心理現(xiàn)象，而心理現(xiàn)象又具有不確定性的特點。因此，房地產(chǎn)波動的最終原因取決于人們對未來的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期樂觀時，增加投資，房地產(chǎn)步入復(fù)蘇與繁榮，當(dāng)預(yù)期悲觀時，減少投資，房地產(chǎn)則陷入衰退與蕭條。隨著人們情緒的變化，房地產(chǎn)也就會周期性地發(fā)生波動。
二、房地產(chǎn)價格影響因素
房地產(chǎn)業(yè)的運行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強的相關(guān)性。房地產(chǎn)業(yè)在許多國家和地區(qū)成為支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重在10%以上。在我國，房地產(chǎn)業(yè)對全國GDP的直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率約占15％，帶動一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，初步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出投資過熱，價格過高的現(xiàn)象。盡管，政府一次次出臺新的政策對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，在一定程度上控制了房價上漲的速度，但是，我國的房價依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的購買能力。
因此，認(rèn)識和掌握房地產(chǎn)市場價格特征、制約因素及其變化規(guī)律，將有利于我們分析房地產(chǎn)市場，進而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。
房地產(chǎn)價格組成房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟中的一個核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。我國房地產(chǎn)價格主要由以下幾部分構(gòu)成：
三、土地費用
土地費用，包括土地取得費用和土地開發(fā)費用。房價與地價之間的互動關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級市場上的地價水平，在很大程度上影響著新建商品房的價格水平。
建安成本建安成本包括：前期工程費（前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費用.）；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費用。）；建筑安裝工程費（建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費.）；公共配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)費（建造小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。）這部分費用的上漲直接表現(xiàn)為房價上漲。
四、相關(guān)稅費
稅費對房價的影響最直接體現(xiàn)在稅費對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價格的影響上。
影響房地產(chǎn)價格的因素
需求拉動是房地產(chǎn)價格上漲的直接因素。
房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求。
①從消費需求來說，近年來隨著中國城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求。
�、趶耐顿Y需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。
成本推動是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在動力
�、俳陙硗恋貎r格上漲較快并成為房地產(chǎn)價格的很大一部分，土地交易價格的漲幅持續(xù)高于同期房屋銷售價格的漲幅。
�、诮ò渤杀镜纳蠞q也較為明顯。一方面建材等價格上漲帶來了成本的增加；近幾年來，我國建筑材料的價格呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的趨勢，建筑鋼材、木材、混凝土產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長的趨勢，其價格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。另外，新建住宅品質(zhì)的提升也帶來成本增加。
�、墼谏唐贩块_發(fā)成本中，各種稅費也占了不小的比重。稅費繁多，稅費種類交叉是房地產(chǎn)稅費不合理的表現(xiàn)。這種表現(xiàn)的一個很重要的原因，是稅費種類的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場的變化。
消費者預(yù)期是房地產(chǎn)價格變動的根本原因：僅從一般商品的價格形成那樣只從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價上漲的原因是不夠的。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期，也就是說，經(jīng)濟社會預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。
另一方面，開發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強調(diào)房價在未來將繼續(xù)上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預(yù)期。在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過“銷控”的方式，實現(xiàn)價格低開高走的走勢，同時并利用消費者的信息劣勢，也給消費者制造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預(yù)期。這種消費預(yù)期是影響房地產(chǎn)價格的根本原因。
五、投機的作用對房價上漲影響頗大
按照經(jīng)濟學(xué)的理論有效需求等于消費需求加上投機需求，消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而投機需求的產(chǎn)生則為泡沫的產(chǎn)生提供了必條件.投機需求的產(chǎn)生源于人們的非理性預(yù)期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機群體在房產(chǎn)體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房價的最后買單者。
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