認購
1、排號
排號最早出現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的認購中。經(jīng)濟適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。湘潭也曾出現(xiàn)過通宵排隊購房的現(xiàn)象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認購方式。排隊“搶”房會給消費者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費者盡快選擇。對于消費者來說，可以不受干擾地進行選擇。選房沒有時限，反復(fù)、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。
2、 交定金、訂金
定金是法律上的一個專業(yè)術(shù)語，是指買賣雙方為擔(dān)保房屋交易的履行，由買受方交付給出賣方的擔(dān)保資金，并在實際交付時發(fā)生法律效力。如果定金交付后，買受方發(fā)生違約，則其交付的定金將不予返還；而如果出賣方發(fā)生違約，則應(yīng)當雙倍返還已交付的定金，這就是所謂的定金罰則。定金是一種擔(dān)保形式，目的是保障相應(yīng)債務(wù)的履行。相比之下，訂金并不是很嚴格的法律概念，通常是指買賣雙方在具有交易意向后，為表示誠意，由買受方交付給出賣方的一筆款項。因為訂金不是法律上的概念，即便訂金交付后，也不發(fā)生類似定金罰則的后果。
由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應(yīng)對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。
3、簽定認購書
認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。
由于房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，最好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。
4、如何退定金
一般情況下“定金”是不能退。簽訂認購書、交定金并不是必經(jīng)程序，雙方可直接簽訂買賣合同。如果合同簽不成，購房者可以全身而退；其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回。
另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
簽訂合同
1、購房合同
商品房買賣合同，是指開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。點擊查看》》湘潭市商品房買賣合同2011年版
2、補充協(xié)議
標準的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。（置業(yè)提醒：買賣二手房時 別忘簽補充協(xié)議 ）
3、如何簽定合同
購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別： 預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售�！�
貸款
1、商業(yè)貸款
商業(yè)房貸是指在購買普通商品住房時，您可以您所購住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請個人住房貸款。
2、 公積金貸款
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的
3、一次性付款
一般多用于低價位小單元的樓盤銷售。利：一般都能從銷售商處得到房價款的1%左右的優(yōu)惠；弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失�！�
4，分期付款
分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾；弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。
湘潭購房貸款。契稅政策
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貸款政策 |
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貸款人情況 |
首付比例 |
商業(yè)利率 |
公積金利率 |
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首套房 |
30% |
目前各家銀行多數(shù)實行基準利仍有率少數(shù)上浮5%-10%（五年以上貸款基準利率是7.05%） |
五年以上貸款為4.9%，五年以下貸款為4.45% |
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二套房 |
60% |
按照基準利率的1.1倍執(zhí)行 |
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第三套及以上 |
暫停發(fā)放 |
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1、房屋套數(shù)認定：首次購房是以家庭為單位,（夫妻雙方及未成年子女）認房又認貸，另外還將通過查詢征信紀錄、面測、面談（居訪）等形式認定二套房。
2、對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；
3、根據(jù)湘潭市目前的公積金貸款規(guī)定，公積金最高可貸額度為40萬，縣(市)調(diào)整為30萬元。購買首套住房90平方米(含)以下的，貸款首付比例不低于20%；以上的，貸款首付比例不低于30%；購買第二套住房的，貸款首付比例不低于50%，利率不低于同期貸款利率的1.1倍。 |
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契稅 |
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144平方米以上及非住宅 |
4% |
1、適用范圍：商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。
2、 注解：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。
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144平方米以下非家庭唯一 |
4% |
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90-144平方米以下家庭唯一 |
2% |
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90及90平方米以下家庭唯一 |
1% |
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營業(yè)稅及附加 |
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轉(zhuǎn)讓普通住宅 |
轉(zhuǎn)讓非普通住宅 |
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超過5年（含5年） |
免征 |
超過5年（含5年）
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差額征收 【（計稅價格—購買原價）×5.55%】 |
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不足5年 |
全額征收（計稅價格×5.55%） |
不足5年
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全額征收（計稅價格×5.55%） |
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【注】湘潭市現(xiàn)行普通住房標準：住房建筑面積144(含)平方米以下，即被視作普通住宅 |
收房
1、 收房流程
開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料；業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》；開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等；業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙……
2、如何驗收房屋
檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好；檢查層高是否符合合同；檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋；檢查上下水；檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標示，是否安裝牢固。
實用小技巧： 第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道；第二步“查內(nèi)部”：查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)；第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題與鄰居配合查驗。
