房地產不斷升值，房屋買賣糾紛也越來越多。6月，記者了解到，某城市法院2009年就受理了房屋買賣糾紛案件11件，而2008年就只有1件，同比增長11倍。
據法官介紹，房屋買賣糾紛案件，主要分三種：有無買賣合同，雙方實際交付，未過戶引發(fā)的糾紛；有買賣合同，雙方實際交付，未過戶引發(fā)的糾紛；不完善協(xié)議，部分交付，未過戶引發(fā)的糾紛。
無買賣合同，雙方實際交付，未過戶引發(fā)的糾紛，多是買賣雙方是親友或熟人，買賣時未簽訂合同，沒有及時辦理過戶手續(xù)。在房價不斷攀升后，買方提出過戶，賣方意欲漲價，進而雙方產生矛盾，買方訴至法院。
有買賣合同，雙方實際交付，未過戶引發(fā)的糾紛，多是買賣雙方經過中介介紹，簽有規(guī)范的買賣合同，買賣雙方已實際履行，但在辦理過戶手續(xù)期間，房價節(jié)節(jié)攀高，賣方心生悔意，遲遲不予辦理過戶手續(xù)。買方訴到法院。
不完善協(xié)議，部分交付，未過戶引發(fā)的糾紛多是雙方通過廣告、網絡等媒介自行達成的買賣意向，未訂立規(guī)范合同，有的簽訂或未簽訂協(xié)議。在雙方交付上，有的是賣方交付房屋，買方未付清全款，賣方持有房產證；有的是賣方未交付房屋，已付清全款，買方持有房產證。房價上漲后，買方或急于付清價款要求過戶，或急于要求賣方交房過戶。賣方則以未達成買賣合同，反悔交易，不予過戶或要求漲價。進而雙方發(fā)生糾紛，買方訴至法院。
上述三種類型糾紛，均未辦理房屋變更登記，其所有權仍屬于賣方。上述第二種類型買賣雙方簽訂的買賣合同自合同成立時即具有效力，而另兩種類型，雖未有合同，但是已完成交付或部分交付，形成事實合同，自交付時生效。合同成立生效后，賣方不予辦理過戶登記的，依《合同法》第一百零七條規(guī)定，買方可以要求賣方繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責任。據此，法院可以依訴方請求或判決雙方繼續(xù)履行合同，賣方協(xié)助買方辦理房產變更登記，或判決賣方承擔違約責任并賠償損失。
-法官提醒
買賣成交及時過戶避免糾紛
法官介紹，或判決雙方繼續(xù)履行合同，賣方協(xié)助買方辦理房產變更登記，或判決賣方承擔違約責任并賠償損失——— 兩種方式結案，在審判實際中并不能完全化解糾紛，達到雙方都滿意的效果。如果判決繼續(xù)履行合同，賣方不滿，會出現不予協(xié)助過戶的情況。買方勝訴后勢必申請執(zhí)行，造成訴訟成本的增加。如果判決解除合同，雙方相互返還，并判承擔違約責任，賠償損失，買方雖然獲得了賠償，但是以其賠償數額是否能夠購買到相同性價比的房屋尚未可知。如果買方不同意退還房屋，賣方申請執(zhí)行已入住的買方返還房屋，其難度可想而知。
所以，在此提醒人們，房屋買賣達成后，應及時辦理變更登記，避免產生糾紛，引起訴訟。
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