二手房現(xiàn)場看房技巧：10看10不看
對于許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前大都會實(shí)地勘查一番，以免房之后才發(fā)現(xiàn)諸如頂層漏水、底層采光不足等問題。而這種問題又并不少見，因此而來的糾紛也不在少數(shù)。那么，如何買到戶型佳、配套全、物業(yè)好的樓盤呢?
1，不看白天看晚上：入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等，這些情況在白天我們是無法看到的。
2，不看晴天看雨天：下過大雨后，無論先前屋子進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水就能一覽無遺。
3，不看建材看格局：購買房屋最好看空房，理想的格局是打開大門從陽臺進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。
,4，不看墻面看墻角：查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會隨時(shí)出現(xiàn)。
5，不看裝潢看做工：買房子時(shí)必須要注意房屋做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致。如果出現(xiàn)問題，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。
6，不看窗簾看窗外：應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。
7，不開冷水開熱水：如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。
8，不看電梯看樓梯：新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。
9，不看地板看天花：看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房后，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。
10，不問屋主問保安：可以和小區(qū)管理員或保安聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。
正式交易六步走
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。由于交易產(chǎn)品屬性的多樣化，使得二手房在交易過程不同于一手房交易那樣簡便，相對而言流程要更加復(fù)雜些。
第一，簽訂二手房買賣合同
在商定價(jià)格、確定成交意向并在賣方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買方可以交納購房定金，值得一提的是，交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
第二，雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)
如果買方需要貸款購房，在買賣雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評估公司對雙方將要交易的房屋進(jìn)行評估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對貸款申請人信用審批后，會通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。
第三，雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù)
簽訂合同后，買賣雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請，接受審查。相關(guān)部門會對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
第四，交納相關(guān)稅費(fèi)
二手房稅費(fèi)的構(gòu)成相對復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
第五，雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)
買賣雙方在完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料交給發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
第六，付清余款 完成交易
買方付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清交房之日前的所有費(fèi)用(包括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)用等)后交易完成。
簽署二手房購房合同時(shí)的思個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
在進(jìn)行二手房交易時(shí)，購房合同的簽署無疑是非常關(guān)鍵的一步，但也是令大多數(shù)購房者最為頭疼的一個(gè)步驟。那么，在進(jìn)行二手房合同簽署時(shí)應(yīng)該注意哪些方面？二手房簽署購房合同時(shí)應(yīng)該注意哪幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)呢？
1、成交價(jià)格：
二手房的成交價(jià)格不僅關(guān)系到營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等的額度（因?yàn)檫@些稅收都是按照成交價(jià)格的百分比征收的），而且還關(guān)系到今后買家將此次成交的二手房再次轉(zhuǎn)讓的稅收問題。所以，成交價(jià)格（總價(jià)）應(yīng)分為房價(jià)款與房屋附屬設(shè)施款（如：設(shè)備、裝修、相關(guān)物品等）兩個(gè)部分，因?yàn)槎愂帐侵会槍Α胺績r(jià)款”的百分比征收的，我們沒必要為該房屋的附屬設(shè)施繳稅。
2、付款方式：
推薦大家使用“自行交付”的方式進(jìn)行付款，即：買賣雙方按照所簽訂的《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》履行，這樣可以節(jié)省一些交易費(fèi)用，安全性也不差。
3、中介公司服務(wù)費(fèi)：
關(guān)于中介公司的服務(wù)費(fèi)要明確兩點(diǎn)：一是由誰承擔(dān)（或雙方承擔(dān)比例）；二是服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。通常在確定好中介費(fèi)的比例之后，大多數(shù)中介公司在實(shí)際交易時(shí)，還會要求購房者繳納“過戶服務(wù)費(fèi)（簡稱過戶費(fèi)）”和“網(wǎng)上簽約服務(wù)費(fèi)”，而這兩項(xiàng)服務(wù)費(fèi)大都是可以通過協(xié)商減免的。
4、違約責(zé)任：
a、明確買賣雙方（任何一方）未按約定期限付款時(shí)的違約責(zé)任；
b、明確買賣雙方（任何一方）未按約定期限履行應(yīng)盡義務(wù)時(shí)的違約責(zé)任；
c、違約方導(dǎo)致買賣合同無法履行的違約責(zé)任（包括對守約方以及中介公司的各項(xiàng)賠償）。
