在房地產(chǎn)信貸收緊政策威力尚存之時(shí)，第二波地產(chǎn)調(diào)控政策——稅收政策開(kāi)始跟上。
近期國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》中對(duì)抵扣項(xiàng)目的核算細(xì)化到財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計(jì)算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣都做了詳細(xì)的說(shuō)明，大大縮小了開(kāi)發(fā)商的避稅空間。華泰證券分析師張弛飛認(rèn)為，本次通知表明了國(guó)稅總局要求從嚴(yán)征收的決心。
此外，近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，其中提到“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。
這是中央政府層面近期首次對(duì)房產(chǎn)稅問(wèn)題進(jìn)行的公開(kāi)表態(tài)，雖措辭比較溫和，但表明房產(chǎn)稅的推進(jìn)是大勢(shì)所趨，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度沒(méi)有轉(zhuǎn)折性變化。而隨著上海、重慶等傳聞中的地方房產(chǎn)稅征收細(xì)則“靴子落地”，新一輪的房地產(chǎn)稅收沖擊波將逐漸上演。
事實(shí)上，此前推出的“新國(guó)十條”已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大的沖擊。其調(diào)控的核心內(nèi)容主要是以信貸政策為主，包括建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制、貸款首付比例和利率大幅度提高、暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款等。
該政策推出后，中央各部委及地方迅速響應(yīng)，影響明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量出現(xiàn)萎縮。據(jù)國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)，在新政出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)，17 個(gè)重點(diǎn)城市周銷(xiāo)量平均下降幅度高達(dá)57.3%。
對(duì)于國(guó)稅總局稅收《通知》的影響，張弛飛認(rèn)為，如果從嚴(yán)征收土地增值稅，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的收益和現(xiàn)金流都有比較大的負(fù)面影響，這一事件對(duì)于地產(chǎn)股偏空，但實(shí)際影響程度取決于各地能否真正嚴(yán)格執(zhí)行。
國(guó)都證券分析師鄒文軍也認(rèn)為，此前土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，但未嚴(yán)格執(zhí)行。土地增值稅僅按很低比例預(yù)征，樓盤(pán)交付使用后再核定，房?jī)r(jià)的巨大漲幅使得實(shí)際繳付土地增值稅，明顯低于按累進(jìn)稅率要求所應(yīng)支付的稅款。如果以后嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利將產(chǎn)生重大影響。
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