大多數(shù)人將降房?jī)r(jià)的希望寄托在房屋持有稅的征收上，不管這個(gè)稅是叫物業(yè)稅、叫房產(chǎn)稅、還是叫個(gè)什么其他的名稱，總之多數(shù)人(也許還包括政府管理部門(mén))都認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高原因在于持有住房(其他房屋已有房產(chǎn)稅的征收了)的成本太低，從而造成大量的人在炒房，導(dǎo)致了市場(chǎng)中的供不應(yīng)求。
如果增加了房屋(住房)的持有稅，那么就能遏制炒房的投資與投機(jī)、就會(huì)保持供求的平衡、就會(huì)降低房?jī)r(jià)了。
賈康認(rèn)為，物業(yè)稅不會(huì)起到降低房?jī)r(jià)的作用，但會(huì)起到抑制投資或加大投資成本的作用，因此有物業(yè)稅不一定能降低房?jī)r(jià)，但沒(méi)有物業(yè)稅是萬(wàn)萬(wàn)不能平抑房?jī)r(jià)的。
從美國(guó)的情況看，開(kāi)始實(shí)行州差別化的地稅(類(lèi)似持有稅)征收時(shí)，如以1991年的房?jī)r(jià)指數(shù)為100時(shí)，1998年上升到了121.48，2007年上升到了危機(jī)之前的224.54�？梢钥闯觯钟卸惖恼魇詹](méi)有抑制房?jī)r(jià)的上漲。
那么是否出現(xiàn)了賈康先生認(rèn)為的至少可以抑制投機(jī)、防止泡沫的現(xiàn)象呢?也沒(méi)有。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲最終在2007年以房地產(chǎn)泡沫的破裂開(kāi)始引發(fā)了美國(guó)的次債和金融危機(jī)�？梢�(jiàn)持有稅也不能防止泡沫。
但美國(guó)的情況與中國(guó)不同，美國(guó)已基本完成了市場(chǎng)化的進(jìn)程，住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)五、六十年的水平，因此住房消費(fèi)由三個(gè)部分組成：一是個(gè)人的持有;二 是國(guó)家的保障;三是市場(chǎng)中的社會(huì)化租賃(包括投資基金等各種基金連租帶賣(mài)的，包括個(gè)人投資、投機(jī)的，也包括租賃性土地上只租不賣(mài)的)。供求基本平衡中非移 民人口的增加并不能拉動(dòng)住房的高需求(新增約為50—120萬(wàn)套之間)，舊房的交易占到總量中的80%左右，于是就有了用次債鼓勵(lì)消費(fèi)的金融產(chǎn)品，就有了 房?jī)r(jià)的高漲和金融危機(jī)。
中國(guó)的城市化率還不到50%，還處于高增長(zhǎng)的階段，住房的水平(面積、標(biāo)準(zhǔn))都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)五、六十年，因此供求仍為主要矛盾。既是總存量不足的供求矛 盾，也是新增量不足的供求矛盾。尤其是新增量的房?jī)r(jià)在主導(dǎo)著市場(chǎng)，需求將在未來(lái)十多年中無(wú)法完全滿足與釋放。這種情況下征收持有稅的意義何在?只會(huì)加重民 眾在城市化進(jìn)程中的消費(fèi)負(fù)擔(dān)，而不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。換句話說(shuō)，當(dāng)持有第二套以上住房在市場(chǎng)的總需求中所占的比例低且基本消費(fèi)需求尚無(wú)法滿足時(shí)，加稅 必然會(huì)限制生活質(zhì)量的提高。
再換個(gè)角度看，如何后續(xù)接棒的需求在大量增加時(shí)，持有成本的稅收壓力必然小于價(jià)格上漲的壓力，傳導(dǎo)和轉(zhuǎn)移這部分成本的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)上漲。
我同意賈康先生說(shuō)的增加持有稅會(huì)增加投資成本的說(shuō)法，但如果這個(gè)成本是可以轉(zhuǎn)移的、是可以被接棒者接受(或不得不接受的)，結(jié)果不是抑制房?jī)r(jià)而只能增加房?jī)r(jià)。
為什么不從土地出讓制度上改革，將土地的價(jià)格特別是七十年出讓金一次性收取的價(jià)格降下來(lái)，以減少民眾改善住房的門(mén)檻和初次購(gòu)置的成本呢?為什么會(huì)形成了今天土地財(cái)政的地方與中央的博弈呢?
這個(gè)原因大約要從財(cái)稅體制改革的中央、地方分成開(kāi)始。分稅制時(shí)，將正在被政策打壓的房地產(chǎn)稅和相關(guān)稅留給了地方，因?yàn)檫@個(gè)稅源太小，而將當(dāng)時(shí)能產(chǎn)生巨大稅 收的其他稅大頭歸了中央。因此利益驅(qū)動(dòng)讓地方政府不得不努力培育自有的稅源，而放棄對(duì)大頭歸中央的稅源支持，于是就有了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的依賴，包括用各 種優(yōu)惠政策支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和提高土地的收益。
2003年的土地招拍掛又給了地方政府一個(gè)有力的武器和合法的手段。當(dāng)切斷了開(kāi)發(fā)企業(yè)自主找地的合作開(kāi)發(fā)后路之后，政府非市場(chǎng)化的低價(jià)征收也斷絕了原有城市建設(shè)用地的地源，政府找地就面對(duì)農(nóng)村土地的征用大跨步的邁進(jìn)，土地財(cái)政就成為了稅收和預(yù)算外的收入的主要來(lái)源。
如果當(dāng)持有稅變成地方稅源時(shí)，請(qǐng)問(wèn)利益驅(qū)動(dòng)之下又有哪一級(jí)政府會(huì)主動(dòng)讓市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)下跌，并讓持有稅的稅源干枯并下降呢?地方政府的增收在對(duì)土地依賴中相對(duì)減少時(shí)，有用什么來(lái)彌補(bǔ)呢?那就一定會(huì)將壓力轉(zhuǎn)移到持有稅的征收上來(lái)了
且不說(shuō)拆遷過(guò)程中的暴力行為對(duì)社會(huì)的危害，對(duì)持有稅的征收難道不會(huì)增加這種比拆遷涉及的群體更多的暴力沖突嗎……
我不知道什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)持有稅的政策，但我從不認(rèn)為應(yīng)出臺(tái)此類(lèi)政策。要出就必須改變現(xiàn)有的土地出讓制度、稅收制度、保障制度等等條件，才具備開(kāi)征的理由。但我知道持有稅的征收一定是讓地方政府抬高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，或抬高稅收比例的動(dòng)機(jī)，一定是增加消費(fèi)負(fù)擔(dān)的結(jié)果。
紐約市在危機(jī)之后抬高了地稅的收取比例，以彌補(bǔ)財(cái)政收支的不足，這就是先例。而這種無(wú)議會(huì)管制的稅收，這種人大放棄了監(jiān)管而授權(quán)國(guó)務(wù)院的征稅，已無(wú)法通過(guò)民眾與政府的博弈得以限制，那么無(wú)益于提高民眾的消費(fèi)能力，而只能錯(cuò)誤的傾向于改善國(guó)民收入中的民眾分配比例，一定不會(huì)是一種好的政策。
根子在供給的不足上，但稅收的板子卻打在了消費(fèi)者的需求上，這豈不是吃錯(cuò)了藥。因此將降房?jī)r(jià)的希望寄托于持有稅的增加上，毫無(wú)疑問(wèn)這是將希望建立在了冰上，而寒冷的冬天能維持一時(shí)的冰凍，卻無(wú)法在春暖花開(kāi)時(shí)繼續(xù)生存。難道中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將永遠(yuǎn)生存于寒冷的冬季中嗎?
這種對(duì)持有稅的叫喊早已打擊了中國(guó)的股市、打擊了民眾的消費(fèi)、也將打擊中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。該是國(guó)家正面否定持有稅將出臺(tái)的時(shí)候了!
本文來(lái)自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
