湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月4日訊 當(dāng)下，因房?jī)r(jià)漲落無常，加之購房合同約定千差萬別，購房合同違法、違約無效糾紛時(shí)有發(fā)生。而無論何原因無效，都難免讓當(dāng)事人遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失，下面案例或許能為你減少或挽回?fù)p失提供法律幫助。
購房合同無效后，損失責(zé)任誰承擔(dān)
經(jīng)某房屋中介公司聯(lián)系，張女士與馬先生簽訂了房屋買賣合同，張女士支付首付款30萬、中介費(fèi)1.8萬元之后，因馬先生妻子田女士以不知情為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效并獲得支持。事后，馬先生及中介公司分別將購房款、居間費(fèi)返給張女士。因房?jī)r(jià)上漲，若另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房?jī)r(jià)15萬元的房?jī)r(jià)款，張女士遂向馬先生及中介公司提出損失賠償要求，卻遭到拒絕。張女士的要求能否得到法律支持？
點(diǎn)評(píng)：《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
馬先生擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)對(duì)無效的后果承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。中介公司作為房屋中介專業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，疏忽了對(duì)所賣房屋共有人田女士相關(guān)意思表示的審核，也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)然，張女士作為買受人，未認(rèn)真審核馬先生房屋共有人的情況，自己也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。
購小產(chǎn)權(quán)房合同無效，定金損失怎么辦
經(jīng)熟人介紹，退休的周老伯與鄉(xiāng)下村民葛某簽訂了一份房屋買賣合同，周老伯當(dāng)即交付定金2萬元給葛某，余款待辦理過戶手續(xù)后付清。等葛某協(xié)助辦理過戶手續(xù)時(shí)，才知道農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不得向城市居民出售。周老伯隨要求解除合同，退還定金。可葛某則認(rèn)為，房子雖不能過戶，但可頂名居住，若解除合同，定金不予退還。
點(diǎn)評(píng)：國土資源部（2004年）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第四條（十三）規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。因雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，并非周老伯違約所致，“合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。 ”所以，葛某應(yīng)無條件地退還周老伯所交的2萬元定金，而不能適用“定金罰責(zé)”。
故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎
邢女士購買趙某76平方米產(chǎn)權(quán)房時(shí)，當(dāng)即交付定金2萬。協(xié)議還約定：買方于7個(gè)月內(nèi)交齊購房費(fèi)，賣方協(xié)助買方辦理房權(quán)證過戶手續(xù)。然而，當(dāng)邢女士如期交款找趙某協(xié)助辦理過戶時(shí)，卻遭到趙某拒絕。對(duì)方并告訴邢女士，這房子我不賣了，大不了雙倍退還你定金4萬元。故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？
點(diǎn)評(píng)：《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如果出售方無正當(dāng)理由隨意違約，買售方將獲利2項(xiàng)權(quán)利：一是要求違約方繼續(xù)履行合同；二是解除合同，要求違約方賠償全部損失。而不是如趙某所想象的那樣，只要雙倍返還定金就可以解除合同。
