湘潭房產網(wǎng)8月24日訊 隨著購房者對房子的要求越來越高,開發(fā)商之間的銷售戰(zhàn)也一直持續(xù)升溫。由此,買賣雙方在當前商品房銷售過程中也出現(xiàn)各種糾紛,不少購房者紛紛感嘆,陷阱多多,風險多多,令人防不勝防,很多購房者更是深感無奈,不知所措。下面小編就為購房者介紹購房過程中的幾種陷阱的招數(shù),以便有效的規(guī)避購房風險,維護自身權益。
陷阱一:廣告促銷———擋不住的誘惑
說起地產廣告,不禁讓人聯(lián)想起電影《大腕》的一句經(jīng)典臺詞:“什么叫成功人士?你知道嗎?成功人士就是買什么東西都買最貴的,不買最好的。所以,我們做房地產的口號就是:不求最好,但求最貴!”
“40平方米的單身公寓“變身”75平方米的小復式”、“買一送一”、“兩房變三房”……贈送面積成為當下某些樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。
根據(jù)開發(fā)商核心賣點調查:90%以上的購房者對樓盤的第一印象來自開發(fā)商的售樓廣告。開發(fā)商通過全方位包裝樓盤核心賣點信息,如“奢華生活”、“品質人生”、“尊貴選擇”等等。
然后就是內部認購,或者優(yōu)惠認籌。無非就是,“內部”認購、誠意登記。銷售的噱頭令人眼花繚亂,這都是為開發(fā)商銷售房屋利益最大化作準備。而對于購房人來說,內部認購由于有優(yōu)惠條件,有一定的吸引力,這時就有可能掉進開發(fā)商的認購陷阱。購房者只要表現(xiàn)出一點購房的意向,銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了,如果不交付定金可能就賣完了,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,銷售人員就會要求客戶先交小部分定金,然后要求客戶次日交齊定金。如果購房者在約定的時間內未能前來,所付定金就不予退還。
在銷售現(xiàn)場,開發(fā)商總是在營造銷售興旺的氛圍,還經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上打上“售馨”的字樣,或者在銷售業(yè)績示意圖上標識出大面積的已售單元,讓購房者覺得已經(jīng)賣的沒有多少套房子了,現(xiàn)在不入手還等待何時?同時銷售人員也會采取很多方法來制造樓盤熱銷氣氛,讓購房者產生緊張感,在沒考慮清楚的情況下,一沖動,就簽了合同,交了錢。
陷阱二:合同條款———似是而非
多數(shù)開發(fā)商都是委托房產代理商銷售的。銷售陷阱也跟著衍生出來。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將項目的銷售事務委托給房產代理商,房產代理商為了完成銷售任務、追求銷售額,往往在促銷廣告上夸大其詞,購房者一旦簽訂房屋買賣合同,其任務便已完成。當購房者發(fā)現(xiàn)自己上當后,就存在到底應向誰追究責任的問題。
簽訂購房合同之前,要明確商品房真正的產權人是誰,它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的,所以,合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構簽約,該中介機構應當具有相應資質和經(jīng)營資格,并有開發(fā)商出具的授權委托書,才真正具備簽約的資格。
商品房預售和銷售必須應當具備“五證”,即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》,它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷售條件。
除了具備上述“五證”之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風險,直至財房兩空。所以,在購房前應當?shù)接嘘P部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售,以確保交易安全。
目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金,然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地:不簽吧,擔心定金被沒收；簽吧,合同中陷阱多多。因此,建議購房者采取以下辦法:1、在審查購房合同,確認沒有問題之后才交定金。2、不簽認購書,直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成,出賣人必須向買受人退還定金。
現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同,相當一部分內容已經(jīng)用鉛字印制好了,另一部分留空白,由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:1、對標準合同印制好的內容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當事人認為不合理,就有權修改。2、對于標準合同已印制好的選擇性條款,購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分,不能由出賣人預先填好內容,然后要求買受人全盤接受,因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款,應當做好記錄,由雙方簽字確認,這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證,如果買賣不成,購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。
至于合同約定的付款方式,目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式,建議購房者盡量減少首期房款的金額,待辦理商品房備案登記手續(xù)之后,再支付大部分房款,同時留一部分購房款待辦妥房產證后支付,這才能最大限度的保護自身的權益。如果采取的是按揭付款方式,為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子,而且連定金和首期都退不了,建議購房者在付款方式和期限中寫明:“如果未能訂立按揭貸款合同的:1、合同繼續(xù)履行,但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的,另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責于當事人雙方的事由,雙方均可以請求解除合同,出賣人應當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人,并按銀行同期貸款利率支付相應的利息�！�
陷阱三:交樓程序———本末倒置折騰到“暈”
進入交房階段,購房者和開發(fā)商之間的聯(lián)系也接近尾聲。很多開發(fā)商在交房時大玩陷阱,令業(yè)主錯不提防。小編為你搜集了開發(fā)商交房常見的七大陷阱及應對之策,業(yè)主在收房時一定要仔細驗房,以免開發(fā)商事后扯皮,自己的利益受損�！叭龝蛔C一表”不齊全,特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因,開發(fā)商又急于交樓,問題往往因此而起。遇到這種情況,購房人可選擇不收房,如果確實被要求收,也要在相關文件,如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。
一般情況下。先驗房后交費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但有些商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件,再驗樓的伎倆,目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓,等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔也來不及,而商家的主動性更大,責任更小。針對這種陷阱,購房者在訂合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里,不驗房就不收房。如當初合同未有約定,商家要求一定要先簽文件,則可采取變通方法,在每份文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現(xiàn)什么情況,也可靈活處理。
商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓,并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方,更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房,造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象,讓收房的人未進自家門已精疲力盡,恨不得早點結束,哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下,里里外外,更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與開發(fā)商細加理論。于是,對于開發(fā)商來說,最關鍵的驗房一關便輕松過去。
通常情況下,房屋驗收的條件有:房屋必須有質檢站核發(fā)的房屋質量合格證明。按照有關規(guī)定,房屋交付使用前,必須要經(jīng)區(qū)級房屋質檢站驗收合格,才能允許住戶居住。在查驗此合格證件后,住戶自己也要對房屋進行質量檢查,發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。
凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電、污水、路通,一平即樓前6米、樓后3米場地要平整,不準堆積建材或雜物,以確保進出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈,無污物,達到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。
陷阱四:售后服務———讓你望梅難止渴
說起售后就不得不說售后包租。說起售后包租還真離不了幾年前我市銷售火爆的某商城。帶租約銷售。就是說業(yè)主只要買了此商城的鋪面,在商城開業(yè)的同時就已經(jīng)租出去了。結果幾年的市場驗證,如今,我們終于看到了少些結果。各業(yè)主與開發(fā)商和經(jīng)營方的矛盾日益凸顯。
從市場經(jīng)濟的角度講,任何的市場行為都有相應的市場風險,這是一條亙古不變的法則。但是,如何避免法律風險,或者將相應的風險降至最低,卻是一個理性的投資人必須考慮的問題。
售后包租行為是一種合同行為,防范風險主要考慮以下幾個方面。首先,業(yè)主在投資之前,應當進行充分的調查。主要調查所要投資購買的樓盤所處位置、有否升值潛力,開發(fā)商的資信能力、聲譽,承租人或受托包租人的履約能力、聲譽等。如果是商業(yè)鋪面,還要對該項目的前景有比較清醒的認識和分析。從某種意義上講,這既是風險防范的第一步,也是至關重要的一步。
其次,在簽約時,要將開發(fā)商、中介公司或管理公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或管理公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時,不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項,更重要的是要明確相關責任人的違約責任。需要特別指出的是,開發(fā)商在作廣告宣傳的時候所承諾的回報率通常是比較高的,因而其所售房價也會被事先提高。因此,違約責任的承擔必須能夠補償業(yè)主因購買高價房屋而遭受的差價損失及其他損失,甚至可以更高,以便更有效地約束管理公司及開發(fā)商。
最后,應當讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔保人。我們知道,開發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式,主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式,業(yè)主付清房款后,便與開發(fā)商沒有任何法律關系,無論如何,開發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預期回報時,業(yè)主便無法追究開發(fā)商任何責任,顯然有失公允。因此,應約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔賠償責任時,開發(fā)商應承擔連帶賠償責任。值得注意的是,開發(fā)商以其經(jīng)營收入提供擔保是沒有任何意義的,因為其經(jīng)營收入根本不具有可預知性。
一言以蔽之,在目前我國房地產市場及其投融資渠道尚不成熟的時期,業(yè)主要想獲得“售后包租”的高額回報,就必須對其中暗含的法律風險有清醒的認識,防患于未然,才能避免不必要的法律風險,實現(xiàn)其投資利益的最大化。
