湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月4日訊 近年來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，置業(yè)買房，成了家庭中最大的消費(fèi)與投資兼容支出。但是投資前，應(yīng)實(shí)地考察，選擇實(shí)力雄厚的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)單位，切不可盲目聽從宣傳或承諾。那么投資者如何提防投資風(fēng)險(xiǎn)？明知風(fēng)險(xiǎn)較高，但投資者為何仍然趨之若鶩？“返租”有哪幾種形式，各種形式風(fēng)險(xiǎn)又如何呢？
“返租”的形式與風(fēng)險(xiǎn)
“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種營(yíng)銷手段，“返租銷售” 一度以買家投資門檻較低，獲利穩(wěn)定得到了投資者的青睞。而返租體系的不完善和監(jiān)管的缺乏，也出現(xiàn)不少開發(fā)商攜款而逃，只剩爛尾樓的現(xiàn)象。為此，國(guó)務(wù)院在2001年頒布《商品房銷售管理辦法》，明文規(guī)定不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。
現(xiàn)階段，“返租”的現(xiàn)象依舊存在，不過卻換了種模式。開發(fā)商多是以委托第三方公司管理的方式，對(duì)已開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行售后返租，以此吸引投資者。
“返租”現(xiàn)象之所以存在，是開發(fā)商和投資者雙方共同需求的結(jié)果。一方面，開發(fā)商可以快速回籠資金，另一方面，尋求升值空間的投資者也獲得了“租金”保障，并且可以“以租養(yǎng)房”，何樂而不為！
小編了解到，目前售后返租主要有三種模式，風(fēng)險(xiǎn)也因模式而不同。
第一種：開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，業(yè)主與管理公司簽訂租賃合同，管理公司承租業(yè)主所購(gòu)的房屋，開發(fā)商不參與房產(chǎn)后期的管理；
這種模式，開發(fā)商與業(yè)主之間僅存在商品房買賣的法律關(guān)系，管理公司與業(yè)主之間存在房屋租賃的法律關(guān)系。開發(fā)商在將房屋賣給業(yè)主之后就退出房地產(chǎn)后期的經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)后期的經(jīng)營(yíng)管理由管理公司完成，并定期向業(yè)主給付租金。對(duì)開發(fā)商來說，雖不參與管理，但尋找合適的管理公司成為一個(gè)重要的問題。由于業(yè)主對(duì)投資的收益、回報(bào)極為敏感，管理公司對(duì)房產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力也自然成為主要關(guān)注點(diǎn)。此外，后期的經(jīng)營(yíng)管理存在不小的利潤(rùn)，放棄管理意味著利潤(rùn)空間的相應(yīng)減小。
第二種:業(yè)主向開發(fā)商購(gòu)買房屋后，再將房屋出租給開發(fā)商，雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；
開發(fā)商既是賣家，也是承租人。此種模式下，開發(fā)商與業(yè)主存在商品房買賣關(guān)系和房屋租賃關(guān)系；此外，還與管理公司或者商戶之間的房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系。售后返租的每個(gè)環(huán)節(jié)都掌握在自己手中，開發(fā)商可以利用締約的強(qiáng)勢(shì)地位將自己置于最有利的一邊。但法律關(guān)系越多意味著相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)也越多，對(duì)開發(fā)商掌控局勢(shì)的能力要求較高；另外，還必須考慮稅收的問題，在銷售和轉(zhuǎn)租兩個(gè)環(huán)節(jié)，稅收成本不小。
第三種:業(yè)主向開發(fā)商購(gòu)買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)簽訂物業(yè)委托合同，由業(yè)主委托開發(fā)商代為出租所購(gòu)買的房屋，開發(fā)商間接參與后期房產(chǎn)的管理。
這種模式是以上兩種模式的融合。對(duì)開發(fā)商來說，房產(chǎn)的銷售和管理同樣被自己掌控。開發(fā)商可以憑借自己的優(yōu)勢(shì)地位在委托合同中約定委托費(fèi)用和代為收租等有利條款。在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，或者退到一邊，由業(yè)主與承租人自行解決。開發(fā)商僅對(duì)委托租賃事宜承擔(dān)責(zé)任。另一方面，在房屋租賃中，開發(fā)商無須為租金交納稅費(fèi)，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)減輕不少。
異地投資，提防風(fēng)險(xiǎn)
“入市需謹(jǐn)慎”，股市的警語同樣適用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編向多位業(yè)內(nèi)人士和專家了解到，發(fā)現(xiàn)其觀點(diǎn)可歸納為三個(gè)字“看、算、選”。
投資前，要考察物業(yè)所在地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平，盡量選擇地段優(yōu)，配套完善的物業(yè)；對(duì)投資物業(yè)要有前瞻性的經(jīng)濟(jì)評(píng)估，仔細(xì)算好投資回報(bào)率，切莫做了虧本買賣；此外，還要選擇實(shí)力雄厚、有信譽(yù)的開發(fā)商或管理公司。
“包租”同樣也要謹(jǐn)慎
看
實(shí)地考察投資所在地
物業(yè)是否賺錢，與其所處地段、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平直接掛鉤。購(gòu)買物業(yè)前，首先要了解當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃，包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造、市政動(dòng)遷等。商鋪對(duì)于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對(duì)該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。
此外，可以選擇成熟地區(qū)的商鋪，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，畢竟商鋪的基本需求可有所保障。
算
銀行收益和投資收益，哪個(gè)更值？
投資跟存錢一樣，都是為了獲得回報(bào)率，只是風(fēng)險(xiǎn)有所不同。某地產(chǎn)總經(jīng)理表示，湘潭人異地投資的規(guī)模不小，很多市民被超高的投資回報(bào)率所吸引，從而忽視了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的前瞻性評(píng)估�！巴顿Y前，建議市民算好經(jīng)濟(jì)賬，看看投資回報(bào)利息和銀行利息哪個(gè)更高，更合適�！�
小編了解到，有的售后返租實(shí)際上是開發(fā)商一個(gè)噱頭。高回報(bào)的背后，商家已經(jīng)通過提高商鋪售價(jià)，將今后要付給投資者的利息預(yù)提了出來。
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“包租”須謹(jǐn)慎，實(shí)力、信譽(yù)優(yōu)先考慮
出售商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，并保證投資者年回報(bào)率的“售后返租”近年來頗為流行。對(duì)于投資者而言，能夠得到長(zhǎng)時(shí)間的年回報(bào)率，還不必參與商場(chǎng)的租賃與經(jīng)營(yíng)，這錢賺的“方便”。
但專家提醒投資者，“包租”須謹(jǐn)慎�！按蚪饺菀�，守江山難”，出租經(jīng)營(yíng)背后所要負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)和管理成本，巨大的業(yè)主租金，都考驗(yàn)著開發(fā)商或承租商的實(shí)力和信譽(yù)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢(mèng)都有可能“竹籃打水一場(chǎng)空”。湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)建議買家在投資時(shí)，投資時(shí)買家要謹(jǐn)記，不要盲目跟風(fēng)或被推介語所誤導(dǎo)，最好要選擇實(shí)力雄厚，運(yùn)營(yíng)和支付能力強(qiáng)，并且信譽(yù)度有保障的大型開發(fā)商和管理公司。要用自己最熟悉的方式去判斷和選擇最合適的物業(yè)。
大環(huán)境的利好和市場(chǎng)中的需求，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。正如某位業(yè)內(nèi)專家所說，商業(yè)地產(chǎn)近來發(fā)展很快，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，也有升值和發(fā)展的空間，但現(xiàn)在面對(duì)的問題是短期內(nèi)跟不上腳步的消費(fèi)需求。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)，講究回報(bào)率，也講究機(jī)會(huì)成本，對(duì)目前暫時(shí)“供過于求”的商業(yè)投資一定要謹(jǐn)慎，尤其是異地投資，可能會(huì)因?yàn)椴涣私猱?dāng)?shù)厥袌?chǎng)，經(jīng)濟(jì)水平，消費(fèi)水平和政策規(guī)劃而美夢(mèng)破滅。投資異地之前，必須要考察清楚當(dāng)?shù)厍闆r方可入市。
其實(shí)，回過頭來看看，現(xiàn)在，湘潭樓市正向著三極的方向發(fā)展，河西老城區(qū)、河?xùn)|新城區(qū)、九華開發(fā)區(qū)三分天下。找準(zhǔn)三極的市場(chǎng)定位，就能買到我們需要的房子。比如老城區(qū)是商貿(mào)中心，購(gòu)買地理位置絕佳的商鋪準(zhǔn)沒錯(cuò)；新城區(qū)是行政中心，應(yīng)以購(gòu)買商辦和住宅為主；九華開發(fā)區(qū)是商務(wù)人群匯集之所，酒店式公寓、寫字樓都有良好的升值空間。
無論是成熟地段還是潛力新區(qū)，都不乏商業(yè)地產(chǎn)的蹤跡。對(duì)于身在其中的湘潭投資者來說，就近投資，何樂而不為呢？并非外地風(fēng)景獨(dú)好，本地也不差！
