湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月20日訊 對一般老百姓來說為了買一套合適的房子，東奔西走，看了很多樓盤，甚是辛苦，最后到能確定購買的時候，房子已經(jīng)花落他家，如果沒有及時的把握住項目的獨特價值，就買不到好房子。買房子的過程就像處對象一樣，從好感到相知相悅要接觸了多個回合，親朋好友也輪番上陣，如果有片刻猶豫不決，不下猛手，對方可能已經(jīng)離你遠去了。房子占到了家庭資產(chǎn)的 “大頭”，因而買房之前慎重考慮是很必要的。專家提醒買房前要關(guān)注得房率、容積率、車位比率、綠地率、綠化率和銷售率 “六率”，特別是得房率，是選擇樓盤需要考慮的重要條件。
得房率是買房比較重要的一個指標，是購房者選擇樓盤需要考慮的首要條件。得房率是指可供住戶支配的面積 （也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積 （也就是銷售面積）之比。其中套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積，銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 （俗說 “公攤面積”）。
房屋類型可分為多層、小高層和高層三種。一般情況下，多層的得房率是最高的，小高層的次之，高層的得房率相對較低，一般在75%—80%之間。得房率越高，說明實際得到的、能夠自我使用的面積越大，也越經(jīng)濟實惠，但得房率越高，公共部分的面積也就越小，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。具體說來主要體現(xiàn)在幾個方面：
A、房型結(jié)構(gòu) （幾梯幾戶）。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數(shù)增加了，每戶需要分攤的公用面積就會減小。
B、樓盤形態(tài)。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。
C、公共活動區(qū)域大小。一般來說，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車庫，這些都會占用到大量公攤面積，故得房率相對較低。
D、哪些空間不算做公攤面積？車庫、會所等具備獨立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等。
容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，比率越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
一般情況下，容積率在1左右的樓盤住得比較舒服，但可能會感覺沒有繁華都市的熱鬧。長期居住在容積率在3以上的樓盤的業(yè)主會略感不適，如果達到了4以上，業(yè)主居住空間的私密性會很差，也會感到極其壓抑。樓盤的容積率太高，房子周圍的空氣質(zhì)量相當差，而且鄰里之間容易產(chǎn)生矛盾，同時高容積率的住宅項目對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。
一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
車位比率是小區(qū)內(nèi)車位數(shù)與小區(qū)總戶數(shù)的一個比值，是評價高檔物業(yè)的重要參考指標。車位比率通常的規(guī)定是：車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%，車位率必須滿足基本需求。
對于車位率這個問題，估計不少購房者會在有意無意之間給忽略了，但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。據(jù)了解，現(xiàn)在新開盤銷售的中檔社區(qū)的車位數(shù)一般為0．5個／戶，而高檔社區(qū)則可達到每戶1個。購房者在選擇樓盤時要注意，售樓人員所提供的車位率是否有水分，其中有多少車位是地下車位？有多少車位是地上車位？同時，車位是租用還是銷售，業(yè)主是否有產(chǎn)權(quán)以及價格是多少都要問清楚，以免日后帶來不必要的麻煩和額外的經(jīng)濟壓力。
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出 “綠化率”一詞，其實這是不準確、不規(guī)范的用詞，國家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有 “綠地率”和 “綠化覆蓋率”兩種說法。
綠地率的計算要比綠化覆蓋率嚴格很多。在計算時，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。
綠化率準確的提法應(yīng)為 “綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。所以購房者要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時所宣傳的綠化率是綠地率還是綠化覆蓋率。
銷售率反映的是市場上購房者對所銷售樓盤的青睞程度。一般現(xiàn)在樓盤的售樓處都有銷控表來顯示樓盤的銷售情況，在沒有造假的情況下，銷售率越高說明樓盤越受購房者親睞。購房者在買房時可以此做參考，但不可盲目跟風(fēng)。
