針對房地產(chǎn)市場價格高漲，個別城市房價畸高的問題，國務(wù)院及相關(guān)部委先后出臺了“國十條”等調(diào)控政策，在全社會引起了廣泛關(guān)注和熱烈討論。針對需求者在新政出臺后的復(fù)雜心理，結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際，我就房價高漲的相關(guān)思考整理成文以期與有識之士共同探討。
房價同期國民經(jīng)濟增長步調(diào)一致 并非漫無邊際
談到這一話題，還是讓我們先來看一組重點城市的數(shù)據(jù)：1998—2009年，北京等重點城市住房均價累計上漲150%—300%不等，但除上海外，其它重點城市住宅均價漲幅均低于該地區(qū)同期GDP累計漲幅，如北京住房均價累計上漲312%，但GDP上漲375%，深圳住房均價累計上漲191%，但GDP累計上升432%，上海的住宅均價漲幅盡管高于GDP漲幅，但同期居民儲蓄存款累計上漲511%。即使是我們認為樓市問題嚴重的一線城市，房價漲幅也遠低于同期居民收入的漲幅。由此可見，房價的漲幅與同期國民經(jīng)濟增長及個人收入的提高是基本趨同，步調(diào)一致，而并非無風(fēng)起浪，漫無邊際。經(jīng)濟的高速增長，個人收入的快速提高，是帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的必然。
目前，個別一線城市房價畸高的問題僅出現(xiàn)在個別區(qū)域。隨著新政的實施，一些高房價地區(qū)的暴漲勢頭定會得到有效遏制。但新政旨在打壓投資與投機，對首套自主性購房仍然執(zhí)行首付20%以上的扶持性政策。政府僅想通過差別化利率政策和信貸政策等杠桿來遏制投資炒房者，遏制個別地區(qū)房價過快上漲的勢頭，并非針對整個房地產(chǎn)業(yè)，所以，我們的相關(guān)部門無須因噎廢食，瞻前顧后，避免誤判形勢而影響經(jīng)濟發(fā)展。
房價的高低由供求關(guān)系決定
房價的高低，是由市場來決定的，也就是說是由供求關(guān)系來決定的。博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說：只要有真實的需求存在，中國房地產(chǎn)市場就不會崩盤。
據(jù)報道：來自北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，在北京3月開盤的28個項目中，有15個項目的開盤價格比去年同期翻番，最高漲幅達130%，看來，價格上漲的現(xiàn)象十分普遍。位于西安市高新區(qū)一個緊鄰木塔寺遺址公園的樓盤，目前內(nèi)部認購價格每平方米已在1.5萬到1.8萬之間。另一個緊鄰南湖的樓盤，小高層售價也在每平方米1.6萬元。像西安等房地產(chǎn)二線城市的房價也已開始進入加速上升的軌道，這就預(yù)示著新一輪樓市價格上漲又將開始。在目前，補漲加通脹以及樓市供需的失衡等因素交織在一起，不論政策如何抑制，樓市的上漲局面在短期內(nèi)也不會結(jié)束。而目前的抑價措施也僅把遏制漲幅作為目的，就現(xiàn)有的遏制政策來看，基本采取的是打擊投資與投機需求。像西咸這樣的二線城市，房市以剛性需求為主，加之西咸國際化大都市建設(shè)戰(zhàn)略的實施，西咸的環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)及發(fā)展速度，會吸引越來越多的人來這里工作和生活。由此可見，近期房價仍會呈上漲趨勢，房價持續(xù)走高的問題在短期內(nèi)很難叫停。
五大原因促使房價倏忽飆升
現(xiàn)在，大家一談到高房價就罵開發(fā)商無良，指責開發(fā)商是高房價的推手，其實不然，當前過盛的市場需求和強勢的購買力、制度的缺失以及社會上龐大的流動資金，在找不到更好的投向和出路的情況下，以投機和投資的方式分別向股市和房市“泄洪”分流，這些都是目前房價倏忽飆升的主要成因。歸納起來主要有：
1、傳統(tǒng)習(xí)俗的欲求。在我國歷史上，除幾代太平盛世之外，基本上都是在政權(quán)更迭，兵荒馬亂中度過的。飽經(jīng)戰(zhàn)亂而流離失所的祖輩們，把擁有一個穩(wěn)定的居所，能合家歡樂的生活視作人生的重要企求，并把這一觀念沿襲至今。國人對房子和土地的情結(jié)是世界上那個國家都不可比擬的�！梆B(yǎng)兒防老，置業(yè)傳承”是長期以來中國民眾的一種普遍心態(tài)，進而轉(zhuǎn)化為對物業(yè)根深蒂固的追求。
2、旺盛的市場需求。雖然我國目前還沒有邁入實質(zhì)的小康社會，但有些城市局部人均居住面積已超過了歐美國家。這不是因為國人多富有，而是好面子，愛攀比的心理在起作用。別人有的我一定要有，別人有大的我一定要更大的，別人買貴的，我買更貴的。這種心態(tài)客觀上也推動了房地產(chǎn)需求的增長。此外，改革開放30年，大批農(nóng)民工由農(nóng)村涌入城市，他們在適應(yīng)了城市生活以后，紛紛選擇了在城里買房置業(yè)，加之每年大量的大學(xué)畢業(yè)生涌入經(jīng)濟較發(fā)達的一、二線城市尋找就業(yè)機會，客觀上也推動了這些城市房地產(chǎn)的剛性需求。
3、城市化進程的加速。國家的發(fā)展離不開城市。要實現(xiàn)城市化，必然會產(chǎn)生大量的市場需求。據(jù)專業(yè)機構(gòu)測算，一個國家要實現(xiàn)城市化，那么它的城市人口需達到國家人口的75%，而我國的城市人口僅有45%，按照近十年城市人口每年增長1%的速度，我國的城市化發(fā)展還有30年的歷程要走，剛性需求還很龐大。
4、社會保障的缺位。長期以來，由于政治和經(jīng)濟的局限性，我國一直未能建立完善的社會保障制度，尤其是城市住宅建設(shè)。從而導(dǎo)致在商品房市場快速發(fā)展的同時，保障性住房建設(shè)滯后，尤其是針對廣大中等收入和中低收入家庭的住房供應(yīng)持續(xù)短缺，致使這些家庭“舉債購房”，違心地擠上高價購房的“快車”。
5、投機投資的沖擊。去年，為了應(yīng)對金融危機，國家通過銀行系統(tǒng)向經(jīng)濟實體投放了一定數(shù)額的扶持性貸款。但由于出口的萎縮，國內(nèi)消費不景氣，這些資金大都沒有進入經(jīng)濟實體，而是變相流入房市。加之，“煤老大”、“礦業(yè)主”等在國家產(chǎn)業(yè)政策限制下，紛紛瞄準了房地產(chǎn)這塊“蛋糕”，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，成了房價、地價連創(chuàng)新高的強力推手。
四項措施緩解房價畸高
綜上所述，當前房價畸高的問題成為國人關(guān)注的焦點之一，如何從根本上緩解這一問題給社會造成的不良影響，我認為：政府應(yīng)該從政策法規(guī)上多下功夫。
如，改善現(xiàn)行的“商品房用地出讓招拍掛制度”�，F(xiàn)行的土地招拍掛主要是價高者競得，對于推高房價產(chǎn)生了不小的推波助瀾作用。在這種制度下，非理性的、甚至是惡性的行業(yè)競爭不斷，土地價格飆升，“地王”頻出。以咸陽市區(qū)為例，兩年前在同一地段每畝四五十萬元的地價，現(xiàn)在少則八十多萬，多則逾百萬。在市區(qū)繁華地段，甚至出現(xiàn)了五百萬元一畝的“天價”地塊。這種現(xiàn)象勢必導(dǎo)致房價的大幅上漲。以每畝五百萬元的價格，按政府設(shè)定的2.5容積率為例，開發(fā)商僅土地成本一項每平方米就高達3000元之多，加上建設(shè)成本和其他費用，即使每平方米按5000元出售也得虧損。2009年，市區(qū)商品房價格同比增長24%的高幅度就源于土地價格的飛速上漲。
再如，規(guī)范現(xiàn)有的收費種類。去年，咸陽市房管局主要領(lǐng)導(dǎo)來我公司調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，各種名目的稅費就占到了開發(fā)成本的30%，在這樣的環(huán)境下，房價怎么能降下來；
在加大保障性住房建設(shè)上多做文章；
輿論要引導(dǎo)民眾對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持正面的態(tài)度，對購買商品房持健康的心態(tài)。要保持理性的心理，有計劃、據(jù)實際，慎重選擇符合自己購買力的居所。
只要認識到位，政策法規(guī)配套，市場供應(yīng)充裕，社會保障健全，老百姓心理踏實了，未來的房市自然會呈現(xiàn)房市年年旺，房價慢慢漲的良好態(tài)勢。
本文來自湘潭房地產(chǎn)門戶湘潭房產(chǎn)網(wǎng)整理
