核心提示: 今天中國(guó)住宅價(jià)格下降，不是因?yàn)槌雠_(tái)了什么新政，而是住房?jī)r(jià)格太高了。 這是我的兩點(diǎn)說明，與不同意見者和關(guān)心房地產(chǎn)的朋友們磋商。
一，我的確在2010年5月5日銀河SOHO舉辦的一次論壇上說過，我支持這次政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政。理由重復(fù)如下：
2009年5月份以來住房?jī)r(jià)格暴漲，市場(chǎng)上反映出的許多指標(biāo)大大超過了正常值范圍，如：
1、地價(jià)與房?jī)r(jià)。從價(jià)格看地價(jià)和房?jī)r(jià)沒有關(guān)系了，甚至地價(jià)(樓面價(jià))超過周邊房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了“面粉價(jià)格比面包還要貴”的怪現(xiàn)象。
2、租金回報(bào)率(或租售比)。一線城市的住房因價(jià)格太高，使租金回報(bào)率這個(gè)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的范圍，正常應(yīng)在7%—8%之間，但據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海住宅的租售比僅有1%—2%。
3、其它行業(yè)大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。資金過度集中到房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)不能平衡發(fā)展。就如同身體患了癌癥一樣，某一些器官細(xì)胞瘋狂地增長(zhǎng)，拼命吸收身體其它部分的營(yíng)養(yǎng)，使機(jī)體失衡。
4、二手房?jī)r(jià)格也隨著一手房?jī)r(jià)格和地價(jià)飛漲。二手房上漲最快的恰恰是沒有人入住過的空房子，出租出去有人住過的房子，因有一些舊損，價(jià)格比不過沒有人住的空房子。
提到香港1997年的“樓災(zāi)”，許多人都把原因歸結(jié)為香港政府出臺(tái)了8.5萬套政府廉租房的計(jì)劃。我不能認(rèn)同這種觀點(diǎn)。1997年前香港的樓市已經(jīng)非常瘋狂了，樓價(jià)太高，處在危險(xiǎn)的位置上，即使沒有此計(jì)劃出臺(tái)，也會(huì)有別的風(fēng)吹草動(dòng)讓它跌下來。其實(shí)8.5萬套廉租房?jī)H是一個(gè)計(jì)劃，并沒有實(shí)施，市場(chǎng)上沒有為此多供應(yīng)一套房子。今天中國(guó)住宅價(jià)格下降，不是因?yàn)槌雠_(tái)了什么新政，而是住房?jī)r(jià)格太高了。
瑞銀通過有效資金成本、出租回報(bào)率和持有成本的三項(xiàng)分析得出結(jié)論，北京、上海等一級(jí)城市的住房?jī)r(jià)格比1997年的香港還要高。還是那句老話，天亮是因?yàn)榈厍蚝吞柕奈恢靡苿?dòng)引起的，而不是公雞打鳴把天“叫”亮的。
最近政府出臺(tái)房地產(chǎn)新政，總的方向是減少已經(jīng)存在于住房市場(chǎng)的危險(xiǎn)，我支持房地產(chǎn)新政，并不是說每個(gè)城市的每一條政策都是正確的，有一些政策條款可能只是雷聲大雨點(diǎn)小，有些是根本無法實(shí)施的空架子。但沒有完全正確、百分百完美的政策，只有通過實(shí)施過程，再進(jìn)一步磋商，反省，修改，完善。
二、我的確在2010年5月10日香港召開的一次會(huì)議上說過，中國(guó)一些主要城市住房的價(jià)格應(yīng)該回落到2009年初的水平。記者追問我2009年住宅的漲幅有多少，我說一線城市大約15—20%吧。第二天媒體上就出現(xiàn)了我說住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌20%的說法。
我說的這個(gè)20%的確沒有經(jīng)過精確的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，只是說出了我作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人的感覺，歡迎大家一起磋商，提出各自的依據(jù)。但沒有必要針對(duì)此話對(duì)我進(jìn)行人身攻擊，也沒有必要抱定陰謀論，認(rèn)為我講此話背后一定有什么目的。中國(guó)一些大城市，影響住房?jī)r(jià)格的因素很多，只從價(jià)格與其他指標(biāo)相比，下降20%并不過份。但北京現(xiàn)有可以銷售的一手住房量很少，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格預(yù)期有較大影響。目前房地產(chǎn)公司又大多持有現(xiàn)金——從上市公司所擁有的現(xiàn)金來看，很多公司現(xiàn)金充裕，如萬科擁有超過200億的現(xiàn)金，房地產(chǎn)新政的某些措施可能會(huì)讓一些住宅開發(fā)商在開發(fā)和買地時(shí)很謹(jǐn)慎，這樣也會(huì)影響市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量，市場(chǎng)上供應(yīng)量少了，就會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲。
這幾天，來詢問這兩個(gè)問題的媒體很多，我在這里一并答復(fù)。歡迎各位同行、媒體朋友提出寶貴意見。在磋商的過程中，我們一起尋找正確的答案。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
