湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月6日訊 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，二手房交易也隨之活躍。甚至有人斷言二手房交易將主導(dǎo)樓市。而當(dāng)前二手房市場(chǎng)卻經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況是，買(mǎi)房者為避開(kāi)中介費(fèi)用，選擇與賣(mài)方私下交易。湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編提醒說(shuō)，私下交易二手房，常常會(huì)留有隱患，并引發(fā)諸多矛盾和糾紛。
不辦過(guò)戶(hù)煩心事不斷
隱患一：雙方反悔矛盾不斷
前幾年房?jī)r(jià)一路看漲，二手房市場(chǎng)一度火爆，交易量劇增，而這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)下行，二手房交易量也明顯下降。隨著房?jī)r(jià)的漲跌變化，由于房?jī)r(jià)的變動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)已交易的二手房最終流產(chǎn)，引發(fā)了許多矛盾。小編中了解到，在湘潭的多家房產(chǎn)中介都發(fā)生過(guò)類(lèi)似的事情，雙方鬧得不可開(kāi)交。
小編在湘潭的幾家房產(chǎn)中介了解到，去年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，買(mǎi)方簽定了購(gòu)房協(xié)議后，還給賣(mài)方交了定金，后來(lái)看到房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，買(mǎi)方就不想買(mǎi)房了，可是定金又要不回來(lái)，雙方鬧得不可開(kāi)交，中介也牽扯其中，怎么都說(shuō)不清楚。
隱患二：房產(chǎn)證在手也不保險(xiǎn)
據(jù)悉，二手房交易后，買(mǎi)方并未辦理過(guò)戶(hù)，而是拿到房產(chǎn)證后去公證處做公證，以為進(jìn)行公證后就“萬(wàn)事大吉”，其實(shí)這樣并不保險(xiǎn)。
有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拿到了賣(mài)方的房產(chǎn)證，但沒(méi)有過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)同樣存在，因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人持有的房產(chǎn)證如果丟失后可以辦理掛失并重新補(bǔ)辦。一旦有不良賣(mài)方就此拿到新的房產(chǎn)證，并持補(bǔ)辦的房產(chǎn)證將房子賣(mài)給第三方，就會(huì)損害買(mǎi)方的利益。根據(jù)有關(guān)法律，第三方如果以合理的價(jià)格善意取得該房產(chǎn)，其交易行為又經(jīng)過(guò)合法過(guò)戶(hù)，沒(méi)有過(guò)戶(hù)的前一個(gè)買(mǎi)房人就只能找賣(mài)房人索取損失。
隱患三：賣(mài)方過(guò)世導(dǎo)致過(guò)戶(hù)難
小編了解到，近年來(lái)，由于不及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成了隱患非常多，有些不良賣(mài)家對(duì)一房?jī)少u(mài)、把房子賣(mài)出后，還用它作抵押到銀行貸款，結(jié)果司法部門(mén)突然來(lái)把房子查封了，自己還弄不清是怎么回事。
交易不過(guò)戶(hù)原因何在？
既然不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，隱患如此多，風(fēng)險(xiǎn)又那么大，一些當(dāng)事者緣何還是不辦理過(guò)戶(hù)呢？
據(jù)了解，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓的，要按照銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這筆不菲的營(yíng)業(yè)稅基本上是由賣(mài)方轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方承擔(dān)的。很多買(mǎi)方在明知存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，為了規(guī)避稅費(fèi)，甚至主動(dòng)要求賣(mài)方延期辦理過(guò)戶(hù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋投資者鉆政策的空子，通過(guò)公證不過(guò)戶(hù)的方式，直接將上手的房屋過(guò)戶(hù)給下家，規(guī)避稅收和房屋交易費(fèi)用。土地仍為劃拔的房屋，不過(guò)戶(hù)不僅可以規(guī)避稅費(fèi)，還可以不補(bǔ)交土地收益。買(mǎi)方存在僥幸心理，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效后，對(duì)雙方均具約束力，不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不影響合同效力。即使日后發(fā)生糾紛，賣(mài)方要求解除合同，自己也可以依據(jù)有效的合同，請(qǐng)求人民法院裁決賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
公證無(wú)法保證產(chǎn)權(quán)安全
小編了解到，盡管房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行公證或者簽訂了協(xié)議，但是沒(méi)有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買(mǎi)方并未建立自己的房產(chǎn)檔案、沒(méi)有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如將房產(chǎn)再次賣(mài)出、抵押貸款、拆遷賠償?shù)鹊龋@改變不了一房?jī)少u(mài)、房屋被抵押、查封、公證存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。
有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴小編，由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。但由于雙方?jīng)]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記對(duì)核實(shí)物權(quán)不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是原出賣(mài)人，出賣(mài)人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利，賣(mài)房人可以申請(qǐng)遺失補(bǔ)辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣(mài)房人存在其他債務(wù)被訴之法院，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)I(mǎi)方對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。公證房屋買(mǎi)賣(mài)合同和委托合同能夠證明合同是真實(shí)、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系，因此，經(jīng)過(guò)公證的合同和委托書(shū)，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利，公證的合同和委托書(shū)也就失去了效力。
