——在2012年湘潭房地產(chǎn)營銷工作會議發(fā)言
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月3日訊 非常高興在這里和大家相聚。對于今天這個會議主題，我想在座的各位特別是各位企業(yè)老總們，已經(jīng)深思熟慮過比較長的時間了，思考的主題可能都是如何“破冰”，走出困境，實現(xiàn)持續(xù)的快速發(fā)展。今天到這里來，我想和大家分享一下我自己對這個問題的一些看法，看看是不是對大家有所啟發(fā)。
在談自己的看法之前，我先向大家通報一組數(shù)據(jù)。根據(jù)我局的統(tǒng)計，市本級（含示范區(qū)、高新區(qū)）目前受監(jiān)房地產(chǎn)項目共48個，其中，后續(xù)資金良好的僅8家，資金困難或項目暫停的達(dá)10家，其余均為基本滿足需求。在這48個受監(jiān)項目中，有33個已辦理預(yù)售許可證，其中，已售套數(shù)與房屋總套數(shù)比例低于50%的達(dá)15個，高于90%的僅4個。我局還與市房產(chǎn)局聯(lián)手，針對存量房及空置率的情況開展了一次調(diào)研，共對157個住宅小區(qū)進(jìn)行了摸底，根據(jù)所獲得的數(shù)據(jù)來看，這157個小區(qū)共有房屋86601套，已售80429套，待售達(dá)6172套（約80萬m2）；在已售的80429套中，已入住套數(shù)為62873套，空置17556套，平均入住率為75.95%，空置面積約226萬m2，按照2011年銷售面積191.17萬m2的標(biāo)準(zhǔn)計算，目前的庫存量可供2012年一年來消化。
和大家通報這些數(shù)據(jù)，主要是向大家提供一個對于今年甚至近兩年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本面的判斷。面對當(dāng)前的這種發(fā)展態(tài)勢，我要和大家分享的第一個心得，是關(guān)于宏觀形勢的問題。
最近幾個月來，我連續(xù)關(guān)注了一下經(jīng)濟(jì)新聞，有一個感覺，什么感覺呢？我國目前這種比較嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，其實不只是房地產(chǎn)的困難，而是整個國民經(jīng)濟(jì)的困難，房地產(chǎn)只是其中之一。我在網(wǎng)上也注意到了一些專家、學(xué)者的分析，說制造業(yè)和其他行業(yè)的壓力其實比我們這個行業(yè)大，像溫州，現(xiàn)在基本上是六、七萬家制造企業(yè)關(guān)門，珠三角東莞附近十余萬家企業(yè)關(guān)門。所以，我們談“破冰”不能脫離整個經(jīng)濟(jì)形勢。我想表達(dá)的意思就是，整個國民經(jīng)濟(jì)甚至世界經(jīng)濟(jì)都到了這樣的嚴(yán)峻地步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遇到了近些年來從未有過的巨大挑戰(zhàn)，但是我們?nèi)匀灰獙@個市場充滿信心、充滿斗志。現(xiàn)在的市場不是錢的問題，是信心的問題。市場最終受到供求關(guān)系的影響，我們的平均入住率為75.95%，空置率僅僅24%左右，沒有達(dá)到一線城市那種嚴(yán)重地步。在目前這個階段大家會講實際上需求非常大，為什么市場會停滯？和我們的整個信心是有關(guān)系的。
第二個想和大家分享的是，建議我們的開發(fā)企業(yè)要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整心態(tài)、擺正位置。全國“兩會”透露出來的信息，表明了對執(zhí)行調(diào)控政策的最堅決態(tài)度。溫總理很明確的表示：“合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與成本和合理的利潤相匹配。一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松，如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展�！睆母黝愋侣勝Y訊里面看得出，一線城市的一些企業(yè)心里是打鼓的，覺得自己“難逃一劫”，可能會被淘汰出局，甚至有些人說，現(xiàn)在的營銷倒過來了，以前是人家找我們看有沒有打折，現(xiàn)在我們要求銷售人員，售樓部進(jìn)來一個人就把他當(dāng)上帝一樣，來了一個顧客都非常珍惜，想把他抓住。這確實是一個真實寫照。大家普遍感覺到了，近幾年來很多人從事房地產(chǎn)開發(fā)，隨隨便便都賺了不少，但這其實不應(yīng)該是常態(tài)，這樣子是不利于整個國民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展的。所以，對客戶是上帝、對市場戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢應(yīng)該是常態(tài)，這也是市場經(jīng)濟(jì)條件下各行各業(yè)的常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)的營銷也不應(yīng)該例外。我們都不要把暴利當(dāng)做是目標(biāo)、把長年累月可以輕輕松松賺一大把當(dāng)做是正常，而要把對市場的敬畏、對顧客是上帝當(dāng)做是正常狀態(tài)，這對于我們的營銷是具有重要意義的。
剛才這些看法，不一定成熟。具體的營銷方面的策略，各位老總都更加在行。我們住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在今后的工作中，也會轉(zhuǎn)變思路，加強服務(wù)，寓管理于服務(wù)之中，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供力所能及的支持。站在行政主管部門的角度，我也建議我們的開發(fā)企業(yè)，要加強和媒體的合作，準(zhǔn)確宣傳市場動態(tài)。通過客觀、科學(xué)、適時的宣傳報道，將湘潭樓市與一二線城市樓市的明顯差異闡述清楚，引導(dǎo)各界正確認(rèn)識我市的房地產(chǎn)市場形勢，客觀認(rèn)識房價走勢，扭轉(zhuǎn)持幣觀望心理，促進(jìn)剛性需求能力的合理釋放。要嚴(yán)格遵守各項行業(yè)法規(guī)政策的要求，越是形勢嚴(yán)峻，越是考驗大家是不是一家真正有社會責(zé)任感、有現(xiàn)代企業(yè)意識的健康企業(yè)，希望大家嚴(yán)格遵循《湖南省房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》的規(guī)定，共同營造一個秩序良好、運行規(guī)范的房地產(chǎn)市場。
最后，我借用一句前人的名言送給大家：風(fēng)雨之后見彩虹。希望歷經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨的湘潭房地產(chǎn)業(yè)，明天會更加美好！
